Belastingsverdrag met Duitsland

Bijleenregeling per 1 januari 2010 veranderd

Per 1 januari 2004 is er iets veranderd op het gebied van de hypotheekrenteaftrek. Vanaf die datum moet de overwaarde van uw huis gebruikt worden voor de financiering van uw nieuwe huis.

Een voorbeeld: U heeft in Nederland een huis ter waarde van 350.000, de restschuld van uw hypotheek bedraagt 250.000 en u koopt een huis van 400.000. U heeft dus een overwaarde van 100.000, alleen de hypotheekrente over 300.000 is dan nog afrekbaar van de belasting.

BIJLEENREGELING EIGEN WONING

De bijleenregeling is een nieuwe regeling in de inkomstenbelasting die er op toeziet dat de vrijgekomen overwaarde van de eigen woning wordt geïnvesteerd in de nieuw aan te kopen woning. Dit wordt bereikt door bij verhuizing naar een duurdere woning de extra renteaftrek aan banden te leggen. Extra renteaftrek wordt alleen toegestaan voor zover de aankoopprijs van de nieuwe woning de verkoopprijs van de oude woning te boven gaat. In dit artikel zullen wij een aantal veelgestelde vragen en antwoorden ten aanzien van de bijleenregeling voor de eigen woning behandelen. De bijleenregeling is met ingang van 1 januari 2004 in werking getreden.

Hoe zag de hypotheekrenteaftrek tot 1 januari 2004 eruit?
De rente van de lening voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning was aftrekbaar. Als daarna de schuld werd verhoogd was de rente over het verhoogde deel van de schuld aftrekbaar als het geleende geld werd gebruikt ten behoeve van de eigen woning (voor onderhoud of verbetering).

Hoe zit de nieuwe regeling in elkaar?
Indien door verhuizing naar een nieuwe duurdere woning de hypotheekschuld wordt verhoogd, wordt de aftrek van de hypotheekrente voortaan alleen toegestaan voorzover de hypotheekverhoging nodig is om het verschil tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning (inclusief verwervingskosten) en de opbrengst van de oude (na aftrek van kosten) te financieren.

Iemand die dus de gemaakte winst over zijn oude huis niet gebruikt voor de financiering van zijn nieuwe huis, maar gebruikt voor het financieren van andere bestedingen dan de eigen woning (consumptie en/of beleggingen), kan weliswaar een hogere hypotheek afsluiten op zijn nieuwe huis, maar krijgt dan te maken met een beperkte hypotheekrenteaftrek. De rente die hoort bij het deel van de hypotheekschuld dat nodig is omdat de ‘winst’ op de oude woning niet is gebruikt om de woning te financieren, is dus niet meer aftrekbaar.

Voorbeeld:
Stel dat iemand zijn woning verkoopt voor € 260.000 en het restant van zijn hypotheekschuld bedraagt € 200.000. Vervolgens koopt diegene een huis van € 350.000 (inclusief aankoopkosten).

De maximale hypotheek waarvoor renteaftrek geldt, bedraagt dan € 290.000.

Aankoopsom nieuwe woning € 350.000
Vervreemdingssaldo € 60.000 (€ 260.000 -/- € 200.000)
Eigen woningschuld € 290.000

Als in dit voorbeeld een hypotheek wordt afgesloten die hoger is dan € 290.000, dan is de rente over dat hogere deel niet meer aftrekbaar.
Wat gebeurt er bij goedkoper wonen?
De bijleenregeling verandert per 1 januari 2010: de goedkoperwonenregeling vervalt. De volledige overwaarde uit de verkoop van de eigen woning moet gebruikt worden voor de aankoop van de nieuwe woning. Tot 1 januari 2010 kon u een deel van de overwaarde gebruiken voor consumptieve uitgaven (als u goedkoper ging wonen), zonder dat dit ten koste ging van de hypotheekrenteaftrek. Dit vervalt per 1 januari 2010.

Vereenvoudigd voorbeeld gewijzigde bijleenregeling
U heeft een woning van € 300.000, waarop een hypotheek van € 200.000 rust. U verkoopt deze woning voor € 300.000 en koopt een nieuwe woning van € 250.000. Onder de goedkoperwoningregeling tot 1 januari 2010 kon u de bestaande hypotheek van € 200.000 met behoud van renteaftrek meenemen naar de nieuwe woning. De overwaarde van € 50.000, die resteert na de verkoop van de woning, kon u gebruiken voor consumptieve doeleinden.

Deze zogenaamde eigenwoningreserve bleef in de oude situatie fiscaal 5 jaar bestaan. Dus als u binnen 5 jaar na de aankoop gaat verbouwen en dit wil financieren met een hypotheek, is de rente over deze hypotheek niet fiscaal aftrekbaar. In de nieuwe situatie blijft de eigenwoningreserve 3 jaar bestaan.

Na 1 januari 2010 dient u de overwaarde volledig te gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. U heeft in de voorbeeldsituatie dus maximaal renteaftrek over een hypotheek van € 150.000 euro (koopsom € 250.000 minus € 100.000 overwaarde).

Waarom wordt de goedkoperwonenregeling afgeschaft?
Het kabinet schaft de goedkoperwonenregeling af om te bezuinigen en om de bijleenregeling te vereenvoudigen. Bovendien worden binnen de bijleenregeling per 1 januari 2010 twee verbeteringen geïntroduceerd. De eigenwoningreserve blijft maximaal 3 jaar bestaan in plaats van 5 jaar. En doorstromers kunnen voortaan hun financieringskosten met renteaftrek meefinancieren in de hypotheek.

Is er een overgangsregeling?
Indien de nieuwe -goedkopere- woning vóór 1 oktober 2009 is gekocht, dan blijft de goedkoperwonenregeling van kracht, ook als de oude woning pas na 1 januari 2010 wordt verkocht. Met het kopen van een woning vóór 1 oktober 2009 wordt bedoeld dat er sprake moet zijn van een getekende koopovereenkomst waardoor betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. Er is geen bezwaar tegen als deze koopovereenkomst een normale ontbindingsclausule bevat (zoals een financieringsvoorbehoud).

Wat kan ik nog wel doen om geld vrij te maken?
U kunt een deel van de overwaarde gebruiken voor consumptieve uitgaven. Maar dit betekent dat dat deel van de hypotheek niet meer fiscaal aftrekbaar is. Verder krijgt u door de inbreng van de overwaarde te maken met lagere hypotheeklasten, waardoor uw beschikbare inkomen stijgt.

Vervolg voorbeeld
Als u in het bovenvermelde voorbeeld toch besluit om € 200.000 te financieren, dan is € 50.000 niet aftrekbaar. Bij een rente van 5,5% betekent dit dat u maandelijks een bedrag € 229 betaalt om dit bedrag beschikbaar te houden. Onder de goedkoperwonenregeling tot 1 januari 2010 betaalde u, uitgaande van een inkomstenbelasting tarief van 40%, een bedrag van € 137 per maand indien de overwaarde niet volledig werd ingebracht.

In beide gevallen komt het erop neer dat lenen geld kost. Door de overwaarde in te brengen hoeft u geen rente te betalen over dit deel en heeft u dus lagere maandlasten. Door het inbrengen van de € 50.000 bespaart u maandelijks een bedrag van € 229 euro. Dit verhoogt uw maandelijks besteedbare inkomen.