Onderhandeld
Voor mij, de ondergetekende notaris
verschenen vandaag:
•
- zich legitimerend door:
- hierna verkoper genoemd -
2.
- zich legitimerend door:
- hierna koper genoemd -
De vraag naar een vroeger indienen als bedoeld in § 3 lid 1 nr. 7 BeurkG (=Wet op het opmaken van aktes) werd door de belanghebbenden ontkend.
- 2 -
De kopers verklaren dat voor het onderstaande koopcontract voor een perceel het Duitse huwelijksrecht dient te worden toegepast.
De belanghebbenden verzochten mij – na informering over de inhoud van het kadaster – om het opmaken van de akte van het onderstaande
Koopcontract voor een perceel met overdracht.
§ 1 Koopobject
De verkoper is eigenaar van het hierna vermelde grondbezit:
Kadaster van het Amtsgericht (=kantongerecht) van , blad , gemeentegebied , perceel grond , stuk perceel grond , grootte m²,
Het grondbezit is in het kadaster als volgt belast:
Afd. II
Afd. III
Het bovengenoemde grondbezit met het eropstaande gebouw verkoopt de verkoper met alle rechten en toebehoren onbezwaard aan de dit aannemende koper, elk voor ½.
§ 2 Koopprijs, vervaldatum
De koopprijs bedraagt €
(zegge: euro).
In de koopprijs inbegrepen is de hoogwaardige inbouwkeuken, tegen de prijs van €, de tegen de prijs van, alsook een tegen de prijs van €. De prijs voor de voorwerpen die meeverkocht worden stemt met de leeftijd en de staat van de voorwerpen overeen en werd tussen de contractanten afgesproken.
De koopprijs dient uiterlijk op betaald te worden, maar niet voor verloop van een week na een schriftelijke mededeling door de notaris die de akte heeft opgemaakt, een schriftelijke mededeling waarin aan de koper wordt bevestigd dat
- 3 -
1. de ten gunste van de koper toegestane voorlopige eigendomsregistratie in het
kadaster is geregistreerd,
2. de tot dit contract vereiste vergunningen klaarliggen, met uitzondering van de
verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst.
3. de bevoegde gemeente heeft bevestigd, dat er een wettelijk recht van voorkoop niet
bestaat, of niet wordt uitgeoefend,
4. bij de notaris de vereiste stukken m.b.t. het vrijstellen van lasten in kadastrale vorm
klaarliggen, voor alle voor of met de voorlopige registratie in het kadaster geregis-
treerde belastingen die door de koper niet op zich worden genomen. De voortkom-
ende betalingsverplichtingen moeten uit de koopprijs te vervullen zijn. De notaris
wordt gemachtigd de stukken voor het vrijstellen van lasten op te vragen, voor alle
bij het contract en bij de financiering van de koopprijs belanghebbenden, ook vol-
gens § 875 lid II in ontvangst te nemen en gebruik ervan te maken.
Een bijkomende vereiste voorwaarde voor het vervallen is, dat het perceel en het erop voorhanden gebouw volledig door de verkopers werd ontruimd. Deze bijkomende vereiste voorwaarde voor het vervallen hoeft door de notaris die de akte heeft opgemaakt niet te worden gecontroleerd.
Voor zover schuldeisers van pand op grondbezit voor het vrijstellen van lasten afkoopbedragen eisen, of vergunningen van door de verkoper te vervullen betalingsverplichtingen zijn voorzien, is de koper tot vervulling van deze betalingsverplichtingen uitsluitend bij in rekening brengen met de koopprijs verplicht, zonder dat de ontvangers daardoor een eigen recht op eisen tegenover de koper verwerven. De notaris en de koper zijn noch verplicht noch gerechtigd de opgeeiste bedragen m.b.t. reden en hoogte te controleren.
Voor zover de koopprijs niet voor het vrijstellen van lasten nodig is, dient hij aan de verkoper te worden overgemaakt op de onderstaande rekening:
Uitstellend gebonden aan de betaling van de koopprijs komen verkoper en koper in overeenstemming met hun koopverhouding het afstand doen van alle eigenaarsrechten en aanspraken op terugoverdracht m.b.t. geregistreerde of te registreren hypotheekrechten overeen. De omschrijving in het kadaster wordt goedgekeurd.
- 4 -
Voor zover de koper op de vervaldatum niet betaalt, is hij zonder aanmaning in gebreke; de wettelijke rente wegens te late betaling bedraagt 5% boven de basisrentevoet van de EZB =Europese Centrale Bank. Vanwege hun plicht tot betaling van de koopprijs onderwerpen de kopers zich aan een onmiddellijke gedwongen tenuitvoerlegging uit deze akte in hun gehele vermogen.
§ 3 Overdracht van het bezit, ontsluiting
De overdracht van het bezit gebeurt zet voor zet met de volledige betaling van de koopprijs. Op dit tijdstip gaan alle met het grondbezit verbonden openbare en particuliere rechten en plichten over op de koper. Het gebouw en het perceel dienen daarbij in die staat te zijn die ze op deze dag, bij het sluiten van het contract hebben. Wijzigingen mogen door de verkoper niet worden uitgevoerd. M.b.t. eventuele achteruitgang dient de verkoper de koper onmiddellijk op de hoogte te brengen.
De koper heeft het recht in samenspraak met de verkoper het perceel en het gebouw voor het tijdstip van het vervallen van de koopprijs nog een keer te bezichtigen.
De verkoper verplicht zich voorhanden plans, tekeningen, handleidingen (b.v. voor de verwarming) uiterlijk bij de overdracht van het bezit aan de koper te overhandigen
De bestaande verzekering van het gebouw gaat van rechtswege over op de koper. De koper heeft het recht deze verzekering binnen een maand – na het plaatsvinden van de overschrijving in het kadaster op zijn naam op te zeggen. Met de betaling van de koopprijs worden alle juridische aanspraken van de verkoper met het oog op de verzekeringen m.b.t. het contractobject aan de koper afgestaan. Vanaf het tijdstip van de overdracht van het eigendom treft hem ook de plicht tot premiebetaling en tot kennisgeving bij de verzekeringsmaatschappij.
De verkoper verplicht zich het gebouw tot het tijdstip van de overdracht van het bezit verzekerd te houden. De belanghebbenden werden erover ingelicht dat van de verkoop van het grondbezit onmiddellijk aan de verzekeringsmaatschappij kennis moet worden gegeven om het verzekerd zijn niet in gevaar te brengen. Deze kennisgeving gebeurt door de verkoper.
- 5 -
De verkoper verzekert dat de ontsluitingskosten als bedoeld in §127 lid 2 BauGB (=Wetboek Bouw) en de belastingen voor installaties voor het afvoeren van afvalwater, voorziening met electriciteit, gas en water volgens §127 lid 4 BauGB volledig definitief afgerekend en betaald zijn.
Het afrekenen van betalingen die op het grondbezit door de verkoper zijn betaald en door de koper zijn te vergoeden, wordt evenredig aan de tijd op de dag van de overdracht uitgevoerd.
De contractanten zien met wederzijds goedvinden af van het voorleggen van een energiebewijs.
§ 4 Uitsluiting van vrijwaringen
1. Roerende goederen:
De verkoop gebeurt onder uitsluiting van aansprakelijkheid m.b.t. schadevergoeding van welke aard dan ook voor materiele schade, behalve voor het geval van kwaadwilligheid of boos opzet. Er worden geen garanties gegeven. Deze uitsluiting van vrijwaringen geldt voor de roerende goederen die worden meeverkocht.
Het koopcontract voor het perceel blijft van terugafwikkelingen vanwege de koop van roerende goederen onaangetast.
2. Perceel:
Alle aanspraken en rechten van de koper vanwege een materiele schade van de grond alsook van het gebouw zijn uitgesloten. De koper heeft het contractobject nauwkeurig bezichtigd en koopt het zoals het er ligt en staat. Er worden geen garanties gegeven.
Van deze rechtsbeperking uitgesloten is een aansprakelijkheid van de verkoper in geval van gebreken met voorbedachten rade of gebreken die opzettelijk werden verzwegen. De verkoper verklaart dat hem geen gebreken van het gebouw en perceel, geen schadelijke veranderingen van de grond of schadelijke stoffen uit het verleden bekend zijn.
Het koopobject wordt in die omvang en staat overdragen waarin het op deze dag is.
- 6 -
§ 5 Kadasterverklaringen
Voorlopige aantekening van de overdracht
Ter waarborging van de aanspraak van de koper tot overdracht van het eigendom aan het koopobject staat de verkoper toe en vraagt de koper te diens gunste een
Voorlopige aantekening van wijziging in het kadastrale register
volgens § 883 BGB (Burgerlijk Wetboek) aan het onder § 1 genoemde grondbezit zonder bijkomende voorwaarden op eerstvolgende rangplaats in het kadaster te registreren, in de onder § 1 opgegeven aandeelverhouding – dus elk voor ½.
De koper staat toe en vraagt aan, de voorlopige aantekening van wijziging in het kadastrale register bij het overschrijven van het eigendom weer te wissen, op voorwaarde dat er geen registraties van volgende rang blijven bestaan die niet door hem zelf werden teweeggebracht.
Aanvraag tot wissen:
De verkoper vraagt aan de in afd. III van het kadaster ingeschreven lasten te wissen.
Overdracht
De contractanten verklaren de
Overdracht
als volgt:
Wij zijn het erover eens dat het eigendom aan het onder § 1 van dit contract beschreven grondbezit op de koper – elk voor ½ - zal overgaan. Wij stemmen toe en vragen overeenkomend de registratie van de eigendomswijziging in het kadaster aan.
De notaris wordt gelast de aanvraag tot overschrijving bij het kadaster pas dan in te dienen nadat de verkoper de ontvangst van de gehele koopprijs schriftelijk bevestigt, of ter vervanging de koper heeft aangetoond dat de koopprijs (zonder eventuele rente) is betaald.
Daarvoor dient hij geen afschrift of gewaarmerkt afschrift van deze akte aan de koper en aan het kadaster te verstrekken die een overdracht bevat.
- 7 -
Voor het geval dat de koper niet aan zijn contractuele plichten tot betaling van de koopprijs (en tot betaling van de overdrachtsbelasting bij grondaankoop) voldoet en de verkoper daarom van het koopcontract afziet, machtigt de koper de verkoper de goedkeuring tot het wissen voor de in het kadaster geregistreerde voorlopige aantekening van de overdracht te verklaren.
Deze verklaring mag alleen maar tegenover de notaris die de akte heeft opgemaakt of tegenover zijn rechtsopvolger in de functie worden verklaard, wanneer de hierna genoemde voorwaarden vervuld zijn en bij de notaris klaarliggen:
• een schriftelijke verklaring van de verkoper om van het koopcontract terug te treden,
na het tijdstip van het vervallen van de koopprijs, verbonden met de waarschuwing van
de verkoper dat deze op grond van de aan hem verstrekte volmacht het wissen van
de voorlopige aantekening tot overdracht ten gunste van de koper in het kadaster zal
toestaan,
• een ontvangstbewijs van deze verklaring,
• de koper bevestigt dat de terugtreding werkzaam is, of hij de aan hem door de notaris
aangekondigde uitvoering van het wissen niet binnen 2 weken vanaf de aankondiging
van deze maatregel tegenspreekt.
§ 6 Uitvoeringsopdracht
De belanghebbenden belasten de notaris en machtigen de notaris in functie, zijn plaatsvervanger in functie of opvolger in functie,
• hen in het kadastrale geding onbeperkt te vertegenwoordigen,
• de voor de werking en voor de uitvoering van deze akte vereiste vergunningen en verklaringen aan te vragen en in ontvangst te nemen.
De contractanten machtigen de employee van de notaris die de akte opmaakt – de notariaatsemployee Annelen Immken, kantooradres: Meppener Str. 16, 49744 Geeste – vrijgesteld van § 181 BGB (Burgerlijk Wetboek), erklaringen, goedkeuringen en aanvragen die van materieelrechtelijke aard zijn of naar de letter van de wet zijn, voor het aanvullen of wijzigen van het contract af te leggen, voor zover deze voor het uit de weg ruimen van bezwaren van overheidswege of van gerechtelijke bezwaren ter zake dienend zijn. De gemachtigde kan ondervolmacht verstrekken.
- 8 -
§ 7 Verwijzingen van de notaris
De belanghebbenden werden over de juridische betekenis van de door hen afgelegde verklaringen ingelicht en in het bijzonder op het hierna vermelde attent gemaakt:
• Het eigendom gaat niet reeds met het huidige opmaken van de akte over op de koper, maar pas met de overschrijving in het kadaster.
• Voor de overschrijving van het eigendom zijn de verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst vanwege het betalen van de overdrachtsbelasting bij grondaankoop en de verklaring van afstand van de gemeente wegens wettelijke rechten van voorkoop en de goedkeuringen van het wissen door de in afd. 3 van het kadaster ingeschreven schuldeisers van pand op grondbezit nodig.
• De respectieve eigenaar is van rechtswege aansprakelijk voor achterstallige openbare lasten (b.v. ontsluitingskosten, grondbelasting). Daaromtrent verklaart de verkoper dat openbare lasten die het koopobject betreffen niet achterstallig zijn.
• Volgens de wettelijke bepalingen zijn alle belanghebbenden als hoofdelijke schuldenaars voor alle kosten en belastingen die door het opmaken van de akte en de uitvoering van dit contract ontstaan als hoofdelijke schuldenaars aansprakelijk.
5. Van alle overeenkomsten van de belanghebbenden moet er juist en volledig een akte
worden opgemaakt, anders kan het gehele contract nietig zijn.
6. Een fiscaal advies heeft de notaris niet op zich genomen.
§ 8 Kosten
De kosten voor het opmaken van de akte en de uitvoering van dit contract alsook de
overdrachtsbelasting bij grondaankoop draagt de koper; indien de koper de
voorkomende proceskosten of de overdrachtsbelasting bij grondaankoop niet betaalt, is
de verkoper gerechtigd van dit contract af te zien. De kosten voor het vrijstellen van
lasten draagt de verkoper.
§ 9 Volmacht tot financiering
De verkoper machtigt de koper tot volgende rechtshandelingen:
- 9 -
- Het contractobject mag onmiddellijk met pandrechten op grond tot een hoogte van 0.000,00 € met inbegrip van rente ter hoogte van tot 22% en een bijkomende prestaties ter hoogte van tot tegen 20% worden belast.
- De verkoper stemt aan de registratie ervan toe, met inbegrip van het gebonden zijn aan zakelijke tenuitvoerlegging en geeft zijn goedkeuring voor alle verklaringen die voor het verkrijgen van de rang gepast zijn. Elke koper neemt de persoonlijke betalings-verplichtingen op zich en is in zoverre aan de tenuitvoerlegging gebonden, draagt de kosten van vestiging van zijn recht en registratie en treedt met zijn rechten (voorlopige aantekening van wijziging in het kadastrale register) terug.
- De schuldeisers van de financiering worden bij dezen onherroepelijk gelast de op deze
manier van borg voorziene kredietmiddelen tot de volledige betaling van de koopprijs
alleen daarvoor te gebruiken. De aanspraken tot uitbetaling worden daarom (door
opheffing veroorzaakt) aan de verkoper resp. eventuele afkoopschuldeisers afgestaan.
- Voor het bovengenoemde pandrecht op grond geldt tussen verkoper en koper uitsluitend de onderstaande zekerheidsovereenkomst:
De schuldeiser mag het pandrecht op grond alleen maar in zoverre als zekerheid
gebruiken en/of behouden als hij daadwerkelijk betalingen met aflossingswerking op
de koopprijsschuld van de koper heeft verricht. Wanneer de niet-accessoire zekerheid
op een stuk grond terug te verlenen is, dan kan alleen maar wissen worden geeist, niet
overdracht of het afstand doen. In geval dat het koopcontract niet wordt uitgevoerd
dient het toestaan tot wissen te worden verleend, zet voor zet tegen terugbetaling van
de door de schuldeiser aan de verkoper verrichte betalingen. Alle overige binnen of
buiten deze akte overeengekomen verklaringen m.b.t. een bepaald doel, zekerheids-
en gebruiksovereenkomsten zijn pas na het overgaan van het eigendom aan het
pandobject (perceel) op de koper geldig. Een persoonlijke aansprakelijkheid van de
verkoper is uitgesloten.
De inachtneming van de bovengenoemde voorwaarde hoeft niet aan het kadaster te
worden aangetoond.
Van deze volmacht kan alleen door de notaris in functie met kantoor gevestigd te gebruik worden gemaakt.
- 10 -
§ 10 Salvatorische clausule
Indien er enkele bepalingen van deze akte ongeldig zouden zijn resp. niet worden uitgevoerd, dan blijven de overige bepalingen werkzaam. In zoverre bepalingen ongeldig zijn gelden aanvullend de wettelijke voorschriften.
§ 11 Verwijzing
Voor dit contract geldt Duits recht. De partij van de koper verklaart op aanvraag door de notaris, dat ze de Duitse taal voldoende verstaat. Zij heeft ondanks de onderrichting door de notaris van de medewerking van een tolk voor de Nederlandse taal afstand gedaan.
De notaris heeft de koper en de verkoper ook uitdrukkelijk erover onderricht, dat dit koopcontract na de ondertekening voor de koper en de verkoper juridisch bindend is. Noch de koper noch de verkoper kunnen dan door een eenzijdige verklaring van het contract terugtreden, indien een recht tot afstand doen niet uitdrukkelijk in dit contract overeengekomen is.
Ook voor het geval dat een financiering van de koopprijs door een bank niet lukt, kan de koper geen afstand doen van dit contract.
De notaris heeft op het elektronische kadaster ingezien.
Het proces-verbaal werd aan de contractanten voorgelezen, door hen goedgekeurd, door de contractanten begrepen en eigenhandig als volgt ondertekend:
Terug naar Kopen in Duitsland : Voorbeeld van een koop contract in het Duits