Info huis kopen 1

Veel mensen hebben ineens de vrijheid om te gaan en staan waar zij willen. U bent eerder gestopt met werken en zou nog wel eens de vrijheid en rust van het platteland willen meemaken.....
Ook als u nog werkt in Nederland en in het grensgebied bij Duitsland woont, zijn er veel mogelijkheden om uw huidige woonsituatie te verbeteren !
Wat uw persoonlijke situatie ook is, u deelt dezelfde droom: Een vrijstaande woning op een ruime kavel grond voor de prijs van een rijtjeshuis in Nederland. Ook nieuwbouw behoort tot de mogelijkheden... Een droom die dichterbij ligt dan u denkt !

Vraagprijs of koopprijs – prijsstelling van huizen in Duitsland
Het is u wellicht opgevallen dat op diverse websites van Duitse makelaars bij huizen een ‘Kaufpreis‘ of ‘Preis‘ staat vermeld terwijl in Nederland gewoonlijk een ‘Vraagprijs‘ wordt genoemd.Huizen zijn in Duitsland scherp geprijsd! 

De bij het object genoemde prijs is GEEN VRAAGPRIJS. Als de verkoopprijs onderhandelbaar is dan wordt dit aangegeven door VHB (Verhandlungsbasisof VH (Verhandelbar) bij de prijs te vermelden.

Ook zonder de vermelding VH of VHB  kan er sprake zijn van onderhandelingsruimte, u dient er echter rekening mee te houden dat dit sterk afhangt van de persoonlijke situatie van de verkoper en niet vanzelfsprekend is. Zeker is dat de marge altijd (veel) kleiner zal zijn als in Nederland gebruikelijk is…

Wij kunnen u hierover adviseren en voor u onderhandelen, houdt u er echter rekening mee dat grote verschillen in de meeste gevallen niet te realiseren zijn.

Te koop …….

Stel, u gaat samen eens lekker een dagje toeren over de grens, om op diverse locaties te gaan kijken wat voor mooie objecten hier allemaal te koop staan. Buiten het feit dat u kunt genieten van de mooie omgeving en de ruimte, staat u een verrassing te wachten: Er staat helemaal niets te koop !!!
Tenminste, daar lijkt het op…. er staat namelijk nergens een bord in de tuin.
In Duitsland worden woningen steeds minder particulier verkocht en nemen de verkopers liever een makelaar in de arm. Het kost hen immers niets want de koper betaald de makelaarskosten.
Nou, dan maar even gaan kijken in de etalages van de makelaars en banken, gelukkig… huizen te koop. Toch weer een tegenvaller: er staan geen adressen bij dus er even langsrijden is er niet bij. Na een lange dag keert u teleurgesteld huiswaarts.
Hoe komt dit nou ? De Duitse makelaars houden dit allemaal in eigen beheer. Zij moeten namelijk, bij de totstandkoming van de koop, kunnen aantonen dat zij het huis hebben aangeboden (d.m.v. een zgn Nachweis). In de veel gevallen zal de makelaar u, als koper, dan ook vragen een formulier te ondertekenen waarop staat dat de verkoop door tussenkomst van hem tot stand gekomen is.
Ook hebben makelaars er veelal belang bij dat een financiering en/of verzekeringen via hen afgesloten worden (provisie bij plaatselijke bank…). Om te voorkomen dat u meegesleept wordt in iets waar u achteraf helemaal niets van begrepen heeft, biedt onze Financierings- en verzekeringsservice u betrouwbaar advies, in het Nederlands. Klik hier voor meer informatie !
Doordat de procedure is zoals hierboven geschetst, dient u goed op uw hoede te zijn, zie voor meer hierover de pagina ´Info huis kopen II´
De koopprijs betaalt u pas op de afgesproken datum van overdracht maar NIET EERDER dan dat u daartoe opdracht heeft ontvangen van de notaris!!!

Aanschaf van onroerend goed

Allereerst een paar zaken die belangrijk zijn om te weten alvorens u een woning gaat bezichtigen:
Een optie nemen op een woning is in Duitsland niet gebruikelijk. Wel kunnen wij ervoor zorgen dat de, met ons samenwerkende makelaar, de door u gewenste woning enige tijd reserveert (maximaal 1 week). Dit betekent dus dat u vrij moet zijn om snel te kunnen beslissen…
Een zgn financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst,is in Duitsland niet gebruikelijk. Door onze goede samenwerking met een aantal Duitse makelaars en notarissen in de grensstreek kunnen wij dit voorbehoud in veel gevallen tóch laten opnemen waarbij u maximaal 3 weken de tijd krijgt om de zaak financiëel rond te krijgen. Dit is vooral belangrijk als blijkt dat uw droomhuis bij verschillende makelaars te koop staat en u zeker wilt stellen dat u de koper bent. De verkoper heeft hierin het laatste woord!
Wij kunnen voor u in een vroegtijdig stadium laten uitrekenen wat uw financiële draagkracht is en uw hypotheek onderbrengen bij een Nederlandse of Duitse bank.
Van een voorlopige koopovereenkomst wordt in Duitsland geen gebruik gemaakt.
Voordat een koper zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland.
De koper moet allereerst een woonvergunning hebben, als EU-burger heeft u deze automatisch. Bij de verwerving van onroerend goed krijgt u verder te maken met twee overeenkomsten en de inschrijving in het Grundbuch. Eerst sluit u een koopovereenkomst (“Kaufvertrag”) en daarna moeten partijen het eens zijn dat de eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Deze overdracht wordt in Duitsland Auflassung genoemd. Tenslotte moet de wijziging van de eigendom in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas na inschrijving in het Grundbuch wordt de koper eigenaar.

De koop

Nieuwbouw of bestaande bouw kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond verworven worden. Voor iedere overeenkomst, waarin iemand de eigendom van grond verwerft of overdraagt, is een notariele akte vereist. Niet alleen de Auflassung, maar ook het Kaufvertrag zelf moeten daarom notarieel vastgelegd worden. Wie zeker wil zijn dat hij het stuk grond in eigendom verkrijgt, dient aan te dringen op een spoedige afspraak bij de notaris.
De taken van de notaris
Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. Hij stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten.
Hij krijgt voor zijn diensten alleen het door de staat vastgestelde tarief, ongeacht de hoeveelheid werk. Tot de verdere taken van de notaris behoren:
• Het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop.
• Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt.
• Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.
Definitieve karakter van de koopovereenkomst
Om de kosten te beperken is het gebruikelijk om in de koopovereenkomst (“Kaufvertrag”) tevens de eigendomsoverdracht, oftewel de Auflassung op te nemen. Is de akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris getekend, dan kunt u niet meer terug; ook niet door alleen een bepaald percentage als boete te betalen. Daarom is het verstandig eerst de financiering te regelen en een ontwerpcontract door de notaris op te laten stellen. Daarin kunt u controleren of de prijs, de ligging, de indeling, het aantal vertrekken en de andere overeengekomen zaken kloppen. Voor een nog te bouwen woning moet het ontwerpcontract voor passeren bij de koper liggen.
Voorbeeld van een Duits koopcontract kunt u hier vinden
Inschrijving in het Grundbuch
De koper wordt pas eigenaar als de inschrijving in het Grundbuch een feit is. U kunt zich ook zelf op de hoogte stellen van de inhoud van het Grundbuch door een kopie op te vragen. Via het Grundbuch kunt u bijvoorbeeld informatie over de ligging en grootte van het stuk grond aan de weet komen. En niet onbelangrijk of er Grundschulden en/of hypotheken op rusten. Grundschulden zijn zekerheidsrechten vergelijkbaar met een hypothecaire inschrijving in het kadaster. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd.
Rangbescheinigung
Opname van de hypothecaire lening is mogelijk nadat de notaris aan de hand van een uittreksel uit het Grundbuch heeft aangetoond dat eerste hypotheek gevestigd kan worden. In gevallen waarin de betalingstermijn in het koopcontract onvoldoende ruimte heeft gelaten om de ambtelijke inschrijvingsprocedure af te wachten, kunt u (tegen betaling van de notariskosten hiervoor) aan de notaris die de hypotheekvestiging regelt om een zgn. Rangbescheinigung vragen. Na ontvangst van deze verklaring kan de bank tot uitbetaling overgaan. De bank moet dan tevens in het bezit zijn gekomen van het bericht van de notaris bij wie u de koopovereenkomst hebt gesloten, waarin staat welke partijen (verkoper, bank etc.) recht hebben op welk deel van de koopsom (Falligkeistmitteilung) en een origineel exemplaar van de executoriale titel (Vollstreckbare Ausfertigung).
Auflassungsvormerkung, aantekening in het Grundbuch
Het kadaster heeft tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een schuldeiser van de verkoper de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. De koper kan zich hiertegen beschermen door een aantekening (“Auflassungsvormerkung”) in het Grundbuch via de notaris le laten maken betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht.
Hierbij geldt ook:
Doe nooit een betaling vooraf, wat er ook gebeurd. U moet eerst bericht ontvangen dat de Vormerkung in het Grundbuch heeft plaatsgevonden. Bij twijfels kunt u altijd bij de notaris terecht, deze staat u welwillend te woord en rekent daarvoor niets extra´s.

De koopovereenkomst – Kosten koper -De koopsom

MF3-A006


In Duitsland is het niet gebruikelijk dat een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Let er dus goed op dat u dit van tevoren alsnog in de overeenkomst laat opnemen. De notaris kan u adviseren over de formulering van die clausule. Geef uzelf tenminste 2-3 weken tijdsruimte om de financiering te regelen en bespreek tevoren met uw adviseur of financiering in uw geval mogelijk is en zo ja, tot welk bedrag.
WA-verzekering
In Duitsland kunt u veel sneller en voor grotere bedragen aansprakelijk worden gesteld dan in Nederland Het is daarom sterk aan te bevelen om zo vroeg mogelijk een op de Duitse aansprakelijkheidsregels afgestemde – en dus in ieder geval Duitse – Privathaftplicht – versicherung af te sluiten.

Kosten koper

De kosten koper liggen in Duitsland hoger als in Nederland (rond 12%)
Deze kosten bestaan uit:
Notar/Grundbuch: 1.5%
Grund Erwerbsteuer:+-5% (overdrachtsbelasting) (per Bundesland nogal verschillend
Lees meer Link opent in een nieuw venster
Makelaarskosten: ca. 5% (excl. Mehrwertsteuer =btw) Per huis en regio zijn er afwijkingen mogelijk
Bij het afsluiten van een hypotheek ontstaan vaak extra kosten. Deze aan de hypotheekverstrekking verbonden kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

De makelaar zal de provisie in rekening brengen bij de koper. Dat geldt in principe ook, indien u alleen maar gebruik maakt van een aanbod dat hij u uit zijn woningvoorraad doet en u hem dus geen zoekopdracht hebt gegeven. Bovendien is deze courtage over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. Gebruikelijk is dat de koper 3% – 5% makelaarscourtage (exclusief 16% BTW) van de verkoopprijs betaalt, maar deze mag wettelijk ook maximaal 6% van de verkoopprijs bedragen (dus is deze in veel gevallen 5 %, exclusief 19% BTW). Soms betaalt u een lager tarief en krijgt de verkopende makelaar een deel van zijn provisie van de verkoper, waarbij dit vervolgens in de koopprijs is verwerkt…

De koopsom
Dient voldaan te worden op de in de koopovereenkomst afgesproken datum van overdracht maar pas na opdracht van de notaris (Fälligkeitsmitteilung). Er zijn echter kosten welke u eerder dient te voldoen, zoals: honorarium notaris**, grunderwerbsteur (overdrachtsbelasting) en makelaarscourtage (zie ook alinea over makelaarskosten). Deze kosten zijn in de hypotheek opgenomen en kunt u laten betalen door uw hypotheekverstrekker of zelf betalen en later declareren.

Makelaarskosten – wanneer betalen ?

Makelaarskosten – wanneer betalen?
Deze bent u verschuldigd ná het tekenen van de koopovereenkomst, het werk van de Duitse makelaar is hiermee namelijk voltooid. Enkele van de met ons samenwerkende makelaars hoeft u pas te betalen op het moment dat u kunt beschikken over geld uit uw financiering zodat u deze rekening direct door de bank kunt laten betalen of kunt declareren. U dient er echter rekening mee te houden dat u in een aantal gevallen de makelaarsrekening al snel na het tekenen van de koopovereenkomst moet betalen.

Lees meer over de aankoop van een huis in Duitsland op info huiskopen 2

Diverse bijzonderheden

In Duitsland dient het eigendom op uw naam te worden ingeschreven in het Grundbuch.
Allereerst sluit een ´Kaufvertrag´ (koopovereenkomst) vervolgens moeten beide partijen het eens zijn, dat het eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Dit wordt in Duitsland ´Auflassung´ genoemd.
Tenslotte moeten de eigendomswijzingen in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas nadat de naam van de nieuwe eigenaar in het Grundbuch is ingeschreven is de koper definitief de nieuwe eigenaar.
Tussen het tekenen van het Kaufvertrag en het aanbrengen van de eigendomswijzigingen in het Grundbuch zal enige tijd verstrijken. Om u toch alvast als eigenaar aan te merken zal de notaris er zorg voor dragen dat er een het Grundbuch een aantekening (Auflassungsvormerkung) wordt gemaakt waarbij vermeld wordt dat het grondstuk verkocht is en zodoende ´geblokkeerd´ is.