Monthly Archives: februari 2012

Ontwikkeling van de hypotheekrente in Duitsland

De hypotheekrente van Duitse banken
De hypotheekrente in Duitsland is over het algemeen één procent lager dan die in Nederland.

Het is meestal niet meer mogelijk om voor de aankoop van een huis in Duitsland een hypotheek af te sluiten bij een Nederlandse bank.
Deze hebben zich min of meer van de Duitse markt terug getrokken.
Helaas zijn de voorwaarden bij Duitse banken strenger en het aantal hypotheeekvormen is maar beperkt.

Als u in Nederland belastingplichtig bent blijft u het recht houden op de hypotheekrente aftrek. Het maakt ook geen verschil of u de aankoop via een Nederlandse- of Duitse bank financiert. Dit geldt alleen voor de financiering van uw hoofdwoning.

Nieuwbouw in Duitsland – Informatie over nieuw bouwen

Een huis bouwen
Net als in Nederland zijn in Duitsland allerlei zaken in wettelijke voorschriften en normeringen vastgelegd. Voor een deel zijn de normen “Bundesweit” maar voor een deel worden ze ook door de deelstaten vastgesteld. Een en ander kan het voor een leek ondoorzichtig maken. Een eerste advies is dan ook om er vooral niet te snel van uit te gaan dat Duitse regels wel min of meer hetzelfde zullen zijn als die in Nederland. Een tweede en zeker zo belangrijk advies is, om goed rekening te houden met de soms’ aanzienlijke verschillen in bouwstijl en -kwaliteit tussen Nederlandse en Duitse woningen. Duitse aannemers bouwen in het algemeen meer solide, en ook meer “zichtbaar” solide — en vreemd genoeg desondanks vaak tegen lagere kosten – dan veel van hun Nederlandse collega’s. Werk alleen met Nederlandse architecten en aannemers als u zeker weet dat deze de Duitse stijl en kwaliteit voldoende kunnen volgen; anders eindigt u wellicht met een huis dat u t.z.t. op de binnenlandse markt slechts met moeite kwijt zult raken.
Over uw aansprakelijkheid – en de mogelijkheden om die af te dekken — tijdens bouw of verbouwing kunnen wij u adviseren.
Er zijn in beginsel drie manieren om zelf een huis te bouwen: met een projectontwikkelaar, met een aannemer en met een architect.

Projectontwikkelaar (Bautrager)

Een projectontwikkelaar koopt zelf een bouwperceel en ontwikkelt daar in principe zelf de plannen voor. Daarbij kunt u ook denken aan kleinschalige projecten van bijvoorbeeld een twee-onder-een-kap woning. Het kan ook zijn dat hij wacht met de bouw totdat hij een koper gevonden heeft die dan nog allerlei wensen kan inbrengen, of zelfs het hele woningtype nog kan kiezen. Als u in de krant leest dat het om Schlüßelfertig gaat, wordt vaak deze vorm van huizenbouw bedoeld.
De kosten van de bouwtekening deelt u dus min of meer met anderen die net zo’n huis gebouwd hebben of gaan bouwen. Ook zal het bestek gedetailleerd zijn uitgewerkt, zodat de afspraak over wat geleverd wordt duidelijk vastligt. In principe bouwt u tegen een vaste overeengekomen prijs.
Een belangrijk aspect is dat het in aanbouw zijnde huis eigendom is van degene die eigenaar is van de grond. Om risico te vermijden moeten het moment van overdracht in het Grundbuch en de betaling van de bouwsom dus op elkaar afgestemd zijn. Meestal is dit geregeld in de Makler — und Bautrager-verordnung.

Aannemer (“Generalunternehmer”)

Door in zee te gaan met een Generalunternehmer kunt u een huis bouwen op een perceel dat u zelf gekocht hebt, soms ook van deze General unternehmer.
Als u veel zelf kunt doen bespaart u uiteraard geld. Deze eigen werkzaamheden moet u met de aannemer vastleggen als Eigenleistungen.
Het voordeel van bouwen met een aannemer is de vaste, vooraf overeengekomen, prijs en het feit dat u geen last heeft van allerlei planningszaken, onderlinge afstemming tussen alle bouwdisciplines, logistieke problemen etc.
Het nadeel is dat ontwerp, bouw en kwaliteitscontrole in een hand liggen waardoor u een grote afhankelijkheid t.o.v. uw aannemer krijgt. Een tweede nadeel is dat u een contract heeft, waarop zonder medewerking van de andere contractpartij, geen wijzigingen kunnen worden aangebracht.
Let op! In de zeer competitieve Duitse bouwmarkt kan het goed voorkomen dat u een op het eerste gezicht uiterst voordelige offerte onder ogen krijgt, waarin echter bij nader inzien elke ook maar enigszins luxe voorziening ontbreekt. Later alsnog door u opgedragen verbeteringen en aanvullingen kunnen net als in Nederland, dan voor onvoorziene en zeer forse bijkomende kosten zorgen waarvoor in de financiering dan uiteraard niet was voorzien. Overleg offertes dus altijd uitgebreid met een architect of leg deze voor aan een Verbraucherzentrale.

Architect

Een architect is in Duitsland niet diegene die alleen het huis ontwerpt en al dan niet bij de bouw regelmatig even komt kijken. Een Duitse architect voert namens u de hele regie over de bouw. Dit houdt onder meer in dat hij per deelopdracht een uitvoerder zoekt. Vandaar dat u zich bij de keuze van een architect niet alleen moet laten leiden door zijn artistieke kwaliteiten maar ook door zijn vermogen om een bouw te leiden, de ondersteuning van zijn administratieve staf, en zijn discipline om binnen de begroting te blijven. Vraag dus altijd referenties van adressen waar hij het ontwerp en de bouwregie heeft gedaan en trek deze referenties ook na. Omdat allerlei voorschriften op Bundesland-niveau zijn geregeld verdient het aanbeveling een architect uit dat Bundesland te kiezen. Als u een architect uit een ander Bundesland kiest, is het verstandig om uitdrukkelijk te vragen naar zijn kennis van die voorschriften.

Kosten van de architect

De kosten van de architect en zijn te leveren inspanning zijn wettelijk vastgelegd in de zogenaamde HOAI-voorschriften. De variabelen voor de prijs zijn: de complexiteit van het te realiseren pand; de bouwfase (alleen een schetsontwerp, tot en met de bouwvergunning, of ook de bouwbegeleiding); en de bouwsom. Een vierde variabele is een vrij te onderhandelen tariefcode (HOAI-Honorarsatz), waarbij een toparchitect een hogere tariefcode zal hanteren dan een architect die graag op een bepaalde markt zich een plek wil verwerven.

Bouwvergunning
Het bouwplan wordt ingediend bij de Stadtverwaltung die het (met een advies) doorstuurt naar de Kreisverwaltung. Hier volgt nog eens een toets of u zich aan de bouwnormen, rooilijnen etc. hebt gehouden. Een schoonheidscommissie is er niet.

Kwaliteitsgaranties
Bij een nieuw gebouwd huis heeft de bouwer 5 jaar lang na de oplevering de verplichting om gebreken te herstellen. Het betreft hier dwingend recht; contractbepalingen met een kortere termijn zijn nietig. Ook als in een Bautragerverordnung een kortere termijn staat, is dat ongeldig, want strijdig met de wet die de Algemene Geschaftsbedingungen regelt.

Garantie en materiële gebreken vriiwaringstermijn
De verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde woning is tot vijf jaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost. De vrijwaringstermijn gaat in op het tijdstip van woningoverdracht of de oplevering van een huis en niet op het tijdstip waarop het koopcontract is gesloten.

Vrijwaringsrechten

In principe heeft u als koper van een nieuwgebouwd onroerend goed de volgende vrijwaringsrechten:

• Aanspraak op reparatie.
• Aanspraak op prijsverlaging of schadevergoeding.
• Aanspraak op annulering, waarbij het koopcontract dus wordt opgezegd.
• Aanspraak op een voorschot voor het verhelpen van gebreken, als de verkoper zijn plichten in deze niet binnen een redelijke termijn nakomt.

Uitsluiting van vrijwaring
Koopt u een bestaande woning, die meer dan vijf jaar geleden gebouwd is, dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring afgezien en dit is ook wettelijk toegestaan. Dat betekent, dat u geen van de bovenstaande rechten tegenover de verkoper kunt laten gelden. Een nauwkeurige inspectie van het te verwerven object is daarom noodzakelijk en aan te bevelen. Worden voor u echter gebreken aan het huis opzettelijk verzwegen, dan bestaan er ongeacht het bovengenoemde wel degelijk vrijwaringaanspraken. De bewijslast hiervoor is echter zeer moeilijk.

Copyright :www.droomhuisduitsland.com

Winterbanden ja of nee

Veel vragen over winterbanden ja of nee door onze klanten, hier nogmals de stand:
In november 2010 werd in Duitsland een nationale wet gestemd die definitief de regeling rond winterbanden in een wetgevende regeling giet. De vorige wet was te vaag en zeer vatbaar voor interpretatie. Deze wet is dus ook van toepassing voor toeristen die Duitsland bezoeken, al was het maar tot Emmerich of Aken. De boete varieert van 40 tot 80 euro voor wie niet met gepaste banden rijdt. Toch belangrijk om weten is dat ‘winterbanden’ een ruime omschrijving kreeg en M+S ook onder deze regeling vallen.
Wanneer is deze wet van toepassing?

Sinds 29 november 2010 geldt bij gladheid door sneeuw, Schneematsch (smeltende sneeuw), gladde wegen of gladijs dat motorvoertuigen moeten uitgerust zijn met banden waarvan het loopvlakpatroon, de rubbersamenstelling of de structuur is ontworpen voor deze winterse omstandigheden (winterbanden). Een vertaling van de weersomstandigheden geeft de volgende situaties waarin deze wet van toepassing is: sneeuw, hagel, ijsregen, sneeuwstormen of aanvriezende mist of regen. Of het nu vriest of niet maakt niets uit. De wetgever heeft dus geen periode op de wet geplaatst zoals in andere landen wel het geval is. Wie in oktober in de bergen van Beieren vertoeft zal al best uitgerust zijn met ‘winterbanden’.

In de originele tekst is dit het volgende: “Bei Schneeglätte, Schneematsch, Reifglätte oder Glatteis darf ein Kraftfahrzeug nur mit Reifen gefahren werden, deren Laufflächenprofil, Laufflächenmischung oder Aufbau für die genannten winterlichen Straßenverhältnisse ausgelegt sind (Winterreifen).”

Wat zijn nu ‘winterbanden’?

De wettekst omschrijft duidelijk wat winterbanden zijn. Dit zijn alle banden waarvan het design is ontworpen om betere rij- en tractievermogen te hebben op sneeuw dan zomerbanden. De wet stipuleert dat de volgende banden aan die eisen voldoen: banden met het kenmerk M+S of het symbool dragen van een sneeuwvlokje of all-weather en all-season banden.

Zijn er uitzonderingen?

Voor personenwagens zijn er geen uitzonderingen, zelfs een 4×4, terreinwagen of SUV moeten beantwoorden aan die vereiste. Dat is ook het geval voor leasingvoertuigen en huurwagens. Opgepast winterbanden moeten op alle assen geïnstalleerd worden, dus niet alleen op de trekas.
Wat is het verschil tussen M+S en winterbanden?

M + S-banden (Mud and Snow) kunnen het hele jaar gebruikt worden, maar ze presteren in sneeuw minder goed dan echte winterbanden. Winterbanden verslijten iets meer op warme dagen, maar minder op koude dagen. Winterbanden blijven hun nut behouden zo lang ze een profieldiepte van 4 mm hebben.

Alle wetteksten op het Duitse verkeersportaal: www.verkehrsportal.de (bron)
Nog een tip: Overzicht van de kosten voor bekeuringen: hier

Meer Nederlanders in Duitsland behandeld

Voordeel voor de patiënten is dat ze niet meer naar Nijmegen moeten voor een specifieke ingreep. Ze kunnen nu ook in het dichterbij gelegen Oldenburg terecht, meldt het Dagblad van het Noorden. Nederland en Duitsland zijn de eerste twee Europese landen die op deze manier hun gezondheidszorg op elkaar afstemmen.
Verschillende kwaliteitsnormen

Nadelen zijn er ook aan de samenwerking, zoals verschillen in kwaliteitsnormen en het vaker voorkomen van MRSA in Duitse ziekenhuizen. Ziekenhuizen in de grensstreek hebben afgesproken dezelfde kwaliteitseisen te stellen om deze verschillen te overbruggen.

Verzet

In 2009 was er nog veel verzet tegen ruime grensoverschrijdende zorg. Nederland en veel andere EU-landen willen niet zomaar instemmen met een Brussels plan om patiënten makkelijker in een ander land een operatie of behandeling te laten ondergaan, als er in eigen land bijvoorbeeld een wachtlijst is.

Bron: Dagblad van het Noorden