Berichten met tag: overlijden in Duitsland

Welke informatieverplichtingen heeft de verkoper van onroerend goed in Duitsland?

Casus

Verkopers van onroerend goed kunnen mogelijk strengere informatieverplichtingen krijgen, zoals het informeren over mogelijke renovatiekosten. Het Bundesgerichtshof (BGH) behandelde in mei 2023 een zaak uit Hannover en stelde een vonnis van het Oberlandesgericht (OLG) Celle ter discussie, waarin de verantwoordelijkheid voornamelijk bij de koper werd gelegd. In principe is iedereen zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen van de benodigde informatie. De concrete verdeling van de informatieverplichtingen en plicht tot opheldering moet echter zorgvuldig worden onderzocht in elk afzonderlijk geval.

Tijdens de behandeling werd onder andere gediscussieerd over het feit dat de verkoper de documenten met betrekking tot het object in een virtuele dataroom had geplaatst om de koper in staat te stellen ze zorgvuldig te onderzoeken (due diligence). Maar kon zij ervan uitgaan dat geïnteresseerden dit zelfstandig zouden controleren? Of moet er duidelijk worden gewezen op speciale - met name achteraf verstrekte - documenten? Volgens Brückner kan het ook een verschil maken of de documenten bedoeld zijn als expertiserapporten, waarin specifiek naar gebreken wordt gezocht, of dat ze bedoeld zijn voor financieringsvragen bij een bank.

De advocaat van de koper zei dat de verkoper vanaf het begin een alomvattend beeld moet geven in een dergelijke dataroom. Als er achteraf iets wordt toegevoegd, moet hij daarop wijzen.

In het concrete geval gaat het om de aankoop van meerdere commerciële eenheden in een groot gebouwencomplex voor meer dan 1,5 miljoen euro. De eisende vennootschap voelt zich bedrogen omdat ze te laat op de hoogte werd gesteld van de hoge kosten voor het onderhoud van het gemeenschappelijk eigendom. Het verslag van een belangrijke vergadering van mede-eigenaars werd pas drie dagen voor de ondertekening van het contract in de dataroom geplaatst door de verkoper. Volgens de eiseres gebeurde dit "stiekem" en werd het haar "toegeschoven".

Er was tot 50 miljoen euro begroot voor de renovatie. Omdat de meerderheidsaandeelhouder niet wilde betalen, belandde de zaak voor de rechter.

In januari 2020 eindigde de procedure aanvankelijk met een schikking waarbij een speciale heffing zou worden opgelegd aan de eigenaren van de commerciële eenheden. Daarna vocht de eiseres de koopovereenkomst aan. Daarin verklaarde de verkoper onder andere dat er met uitzondering van één geen speciale heffingen waren besloten. Verder stond erin dat de verkoper de koper verslagen van de afgelopen drie jaar van de vergaderingen van mede-eigenaars had verstrekt en dat de koper op de hoogte was van de inhoud van de documenten.

De advocaat van de verkoper zei dat de koper de tekst van het contract elf dagen voor ondertekening had gekend. Als ze dan geen vragen stelde, was dat "volledig haar eigen schuld". De koper moet zorgvuldig kijken welke informatie hij nodig heeft en heeft. Wie het betreffende onroerend goed - het Ihme-Zentrum in de wijk Linden - ziet, kan de al jaren opgebouwde achterstand in renovatie waarnemen.

Het OLG Celle had geoordeeld dat er tot aan de ondertekening van het contract geen speciale heffing was besloten; in die zin had de verkoper geen onjuiste informatie verstrekt. Dit zal het gerechtshof - samen met de volledigheid van de documenten - ook nog onderzoeken.

Volgens de Duitse Vereniging van Makelaars (IVD) vindt een due diligence-onderzoek praktisch altijd plaats. "Elke koper controleert voorafgaand aan een aankoop of het object aan de verwachtingen voldoet." Meestal gebeurt dit echter niet georganiseerd of via derden. Dat gebeurt eigenlijk alleen bij grotere transacties of als het gebruikelijk is voor de koper.

Het gerechtshof zal naar verwachting in september 2023 een uitspraak doen in Karlsruhe. Mogelijk moet het OLG Celle ook nogmaals over de zaak oordelen.

Thomas Dillmann LLM, notaris Gespecialiseerde advocaat
Internationaal economisch recht | Bouw- en architectenrecht

Locatie: Rheine Telefoon: +49 (5971) 80161-36

Met vriendelijke toestemming van het Kantoor  alpmann-froehlich.de

Regel op tijd uw testament !

Belangrijke onderwerpen zijn het toepasselijke recht bij grensoverschrijdende erfenis, wettelijke en testamentaire erfopvolging, de soorten testament, rechtskeuze, vermogensoverdrachten en tal van andere belangrijke vraagstukken meer

Uw droom onze zorg !

Een huis in Duitsland kopen is geen broodje kopen

Gaarne zouden wij u ook bij de aankoop van een huis in Duitsland mogen begeleiden - zoals reeds meer dan 350 Nederlanders in de laatste jaren

Wilt u zo snel mogelijk gebruik maken van onze service neem dan contact op

Ik wil een huis kopen in Duitsland van geïnteresseerde naar eigenaar

U heeft – al dan niet via de makelaar – een huis in Duitsland te koop aangeboden gekregen. Wat zijn nu de nodige stappen teneinde het huis te kopen en eigenaar van het huis te worden?

  1. De notaris

 De eerste stap leidt u naar de notaris. In Duitsland is het gebruikelijk dat de koper de notaris bepaalt. U heeft de keuze, welke notaris u kiest. Alle notarissen in Duitsland zijn bevoegd, om koopcontracten omtrent onroerend goed te passeren. De notaris zal in eerste instantie inzage nemen in het “Grundbuch” (kadaster) teneinde te controleren, of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is en welke inschrijvingen in het kadaster bestaan (bijv. hypotheken, wegenrechten, vruchtgebruik enz.). De notaris vervaardigt naar aanleiding van de wensen van partijen een concept van het koopcontract en stuurt dit aan beide partijen ter controle. In Duitsland moet een koopcontract over onroerend goed in de notariële vorm gesloten worden. Desondanks is volgens het Europese recht een in gewone schriftvorm gesloten koopcontract rechtsgeldig en bindend, indien deze aan de vormvereisten in het land voldoet, waarin het gesloten werd. Een in Nederland ondertekend koopcontract over onroerend goed in Duitsland is derhalve rechtsgeldig, ook al is deze niet notarieel. Een dergelijk contract verplicht dan de partijen, om een koopcontract conform het Duitse recht te sluiten. De notaris beantwoordt vervolgens alle vragen van partijen en licht de bijzondere regelingen van het Duitse recht toe. Desgewenst wordt het concept aangepast, als partijen van de gebruikelijke regelingen afwijkende afspraken willen treffen (bijv. m.b.t. aansprakelijkheid, betalingstermijn enz.).

  1. Passeren van de notariële akte

Zijn partijen het eens omtrent de inhoud van het koopcontract en is de financiering geregeld, dan maken kopen en verkoper een afspraak bij de notaris waar beide tezamen moeten verschijnen. Vertegenwoordiging is mogelijk, waarbij voor een volmacht de notariële vorm vereist is. U kunt ook iemand als vertegenwoordiger zonder volmacht laten optreden, dan moet het contract later door u in de notariële vorm goedgekeurd worden. Dat is iets duurder, echter bijv. op grond van Corona-beperkingen wellicht zinvol. De notaris is verplicht om het koopcontract volledig aan partijen voor te lezen. Hierbij kunt u vanzelfsprekend nog vragen stellen, die de notaris zal beantwoorden. Met ondertekening van de notariële akte door beide partijen en de notaris is het koopcontract bindend gesloten.

  1. Afwikkeling van het contract

Betaling van de koopprijs en eigendomsoverdracht zijn in Duitsland afwijkend geregeld van wat u kent in Nederland. De koper betaalt de koopprijs niet van tevoren aan de notaris, hij betaalt te zijner tijd rechtstreeks aan de verkoper cq. de af te lossen bank. Teneinde te waarborgen dat de koper daadwerkelijk eigenaar wordt na betaling van de koopprijs zal de notaris onmiddellijk na het passeren van de notariële akte een zog. “Auflassungsvormerkung” in het kadaster laten inschrijven. Dat is een soort aankondiging dat de koper straks eigenaar van het onroerend goed wordt. Met de inschrijving van deze aankondiging is het kadaster geblokkeerd. Geen derde kan meer te goeder trouw eigenaar van het grondstuk worden. Bovendien moet de notaris bij de gemeente en wellicht andere overheidsinstanties navragen, of er een voorkooprecht bestaat en – zo ja – of dit uitgeoefend wordt. Dergelijke rechten kunnen bestaan i.v.m. milieubescherming, de monumentenwet enz. Bovendien moet de notaris een financierende bank, voor welke bijv. een hypotheek ingeschreven staat in het kadaster aanschrijven teneinde een “Löschungsbewilligung” te verkrijgen. Dat is de toestemming van de bank dat de hypotheek doorgehaald wordt. De bank zal deze toestemming verlenen als gewaarborgd is dat uit de koopprijs de resterende schuld aan de bank betaald wordt.

  1. Betaling van de koopprijs
    Is aan alle voornoemde voorwaarden voldaan, met name de “Auflassungsvormerkung” ingeschreven in het kadaster, dan schrijft de notaris aan de koper dat nu de koopprijs opeisbaar is en de koper deze nu moet betalen aan de verkoper. Afhankelijk van de omstandigheden zal het meestal vier tot zes weken duren, voordat de notaris alle nodige verklaringen bij elkaar heeft. In het contract wordt meestal afgesproken dat de koper binnen zeven tot tien dagen na ontvangst van de brief van de notaris moet betalen, anders komt hij in verzuim.

    1. Financiering

    Wenst de koper voor de betaling van de koopprijs gebruik te maken van een financiering, dan is nog een tussenstap nodig, en wel om de volgende reden: De bank verstrekt een lening niet zonder een zekerheid in de vorm van een hypotheek (“Grundschuld” of “Hypothek”). Echter is slechts de eigenaar van het grondstuk gerechtigd, om een dergelijke zekerheid in het kadaster in te laten schrijven. De eigendom aan het grondstuk gaat echter pas na betaling van de koopprijs over. Teneinde dit probleem op te lossen verstrekt de verkoper in het koopcontract een volmacht aan de koper, met welke deze reeds vóór de eigendomsoverdracht het onroerend goed mag belasten. De verkoper doet dit – en dat wordt zowel in het koopcontract als ook in de hypotheekakte geregeld – slechts onder de voorwaarde dat de bank slechts dan en voor zover rechten uit de hypotheek mag ontlenen, als zij daadwerkelijk betalingen aan de verkoper heeft verricht. De koper moet dan nogmaals bij de notaris verschijnen en de hypotheekakte ondertekenen.

    1. Eigendomsoverdracht

    De verkoper dient vervolgens de ontvangst van de koopprijs te bevestigen. De koper kan de betaling ook door een bankverklaring aantonen. Na ontvangst van één van deze verklaringen zal de notaris de eigendomsoverdracht, die reeds in de koopakte is verklaard, bij het kadaster indienen, mits hij intussen een bevestiging van de belastingdienst heeft ontvangen dat de koper de overdrachtsbelasting heeft ontvangen. De notaris zal na ondertekening van de koopakte een afschrift aan de belastingdienst sturen, deze bepaalt vervolgens de hoogte van de belasting en stuurt de koper een brief met het verzoek deze te betalen. Pas na betaling van de overdrachtsbelasting geeft de belastingdienst zijn akkoord met de eigendomsoverdracht tegenover de notaris, die deze pas dan mag indienen. Met inschrijving van de koper wordt deze de nieuwe eigenaar van het onroerend goed

    1. Overige afspraken, kosten

     In het koopcontract zijn regelingen opgenomen m.b.t. de aansprakelijkheid van de verkoper voor eventuele gebreken, de overgang van alle baten en lasten, de verdeling van de kosten voor notaris en kadaster en andere door partijen gewenste afspraken. De kosten van de notaris zijn in Duitsland wettelijk vastgelegd. Derhalve kost een koopcontract over onroerend goed bij iedere notaris in Duitsland hetzelfde bedrag, afwijkingen zijn wettelijk niet toegestaan. De hoogte is afhankelijk van de koopprijs en eventuele bijkomende afspraken. Bijv. is de betaling via een derdenrekening van de notaris, die in Duitsland slechts in buitengewone gevallen toegestaan is, behoorlijk duurder dan betaling via de voorstaand geschetste weg.

 

Manfred Richter,

Rechtsanwalt & Notar

+49 (5971) 80161 - 0

manfred.richter(at)alpmann-froehlich.de  Internet: www.alpmann-froehlich.de

 

Met vriendelijke toestemming van het Kantoor  alpmann-froehlich.de

Regel op tijd uw testament !

Belangrijke onderwerpen zijn het toepasselijke recht bij grensoverschrijdende erfenis, wettelijke en testamentaire erfopvolging, de soorten testament, rechtskeuze, vermogensoverdrachten en tal van andere belangrijke vraagstukken meer

Uw droom onze zorg !

Een huis in Duitsland kopen is geen broodje kopen

Gaarne zouden wij u ook bij de aankoop van een huis in Duitsland mogen begeleiden - zoals reeds meer dan 350 Nederlanders in de laatste jaren

Wilt u zo snel mogelijk gebruik maken van onze service neem dan contact op

Erfrecht in Duitsland

Wat is erfrecht en hoe werkt het?

Het erfrecht regelt wat na het overlijden van iemand met zijn of haar vermogen, de zogenoemde nalatenschap, moet gebeuren. Zowel naar het Nederlandse als naar het Duitse recht blijven goederen na het overlijden van de oorspronkelijke eigenaar niet zonder eigenaar. Op het moment van overlijden gaat elk vermogensbestanddeel dat tot de nalatenschap behoort, op een nieuwe eigenaar over, ook wanneer hij of zij hiervan niet op de hoogte is.

In de meeste rechtsstelsels van de wereld gaat de eigendom in een rechte lijn naar beneden (kinderen of kleinkinderen) of naar boven (ouders of grootouders) en bij gehuwde erflaters (gedeeltelijk) aan de echtgenoot of partner over. In het Duitse recht erven bijvoorbeeld de kinderen, wanneer de vader niet getrouwd is en drie kinderen heeft, elk een derde van de nalatenschap. Is hij wel getrouwd, erft de echtgenote volgens het erfrecht een kwart, afhankelijk van het huwelijksregime soms twee kwart. De rest wordt dan onder de kinderen voor gelijke delen verdeeld.

Een legaat is niet hetzelfde als een erfenis. Bij een legaat bepaalt de erflater in een testament dat de legataris een bepaald voorwerp uit de nalatenschap moet ontvangen, bijvoorbeeld een schilderij, een geldbedrag of de auto van de overledene. In dat geval moet de erfgenaam, de eigenaar van het voorwerp, dit aan de legataris overhandigen, die daarna de eigenaar wordt.

Zowel het Nederlandse als het Duitse recht kennen een zogenoemde wettelijke erfopvolging waarbij dus bij wet is bepaald wie erfgenaam wordt. Daarnaast kan volgens beide rechtsstelsels in principe elke volwassene een testament opstellen. Hierin kan hij of zij vastleggen wie erfgenaam wordt of wie een legaat ontvangt. Voor zover het testament aan de wettelijke vereisten voldoet (Nederland: notariële akte, Duitsland: handgeschreven of notariële akte), kan in het testament van de wettelijke erfopvolging worden afgeweken. De moeder kan daarom bepalen dat bijvoorbeeld maar een kind de erfgenaam wordt of een riendin, Greenpeace of iemand anders.

In Duitsland kunnen echtgenoten ook een gezamenlijk testament opstellen. Daarnaast kunnen twee of meerdere personen een erfovereenkomst afsluiten. Zij hoeven geen familie van elkaar te zijn. In beide gevallen is het testament of de erfovereenkomst uiterlijk vanaf het moment van overlijden van de eerste echtgenoot of partij, die de overeenkomst heeft afgesloten, bindend. Dit betekent dat het testament of de erfovereenkomst niet meer door de langstlevende kan worden gewijzigd. In de regel kan de langstlevende ook geen nieuw testament meer opstellen. In Nederland kent men deze regeling niet.

In beide rechtsstelsels bestaat er een legitieme portie. Legitieme portie betekent dat bepaalde personen, indien ze bij testament of erfovereenkomst zijn onterfd, wettelijk recht hebben op een deel van de erfenis. Deze regeling is bedoeld om de naaste familieleden te beschermen. In Nederland hebben de echtgenoot en de kinderen van de overledene recht op een legitieme portie. Naar Duits recht hebben ook ouders recht op een legitieme portie. Zowel in Nederland als in Duitsland bedraagt de legitieme portie de helft van het wettelijke erfdeel. Als een vader bijvoorbeeld een dochter en een zoon maar geen vrouw achterlaat, erven beide kinderen naar Nederlands recht elk de helft van de nalatenschap. Als de vader in een testament bepaalt dat de dochter alles krijgt, wordt zij bij het overlijden van de vader de enige eigenaar van zijn gehele nalatenschap. De zoon kan echter zijn legitieme portie opeisen. In dat geval moet de zus aan de broer de helft in geld betalen van wat de zoon volgens de wet zou hebben geërfd, namelijk een kwart van de nalatenschap. De zoon heeft dus geen aanspraak op specifieke bestanddelen van de nalatenschap, maar wel op het bedrag in geld.

Sinds 2015 is de Europese erfrechtverordening van kracht. Volgens die verordening wordt het toepasselijke erfrecht na het overlijden van een persoon op basis van zijn of haar laatste woonplaats bepaald. De nationaliteit speelt hierbij geen rol. Dit geldt ook voor personen die geen EU-burgers zijn, maar hier wonen. Wanneer dus iemand uit Duitsland, Italië of Oeganda in Amsterdam woont, is na zijn of haar overlijden op iedereen Nederlands erfrecht van toepassing.

De Europese erfrechtverordening staat een rechtskeuze toe, maar alleen voor het recht van het land waar men is geboren. Een in Duitsland woonachtige Nederlandse kan daarom in haar testament een keuze voor het Nederlandse erfrecht maken. Aangezien in Duitsland heteroseksuele partnerschappen – anders dan in Nederland – niet met het huwelijk gelijkgesteld zijn, kan een dergelijke rechtskeuze zinvol zijn om te voorkomen dat ouders recht hebben op een legitieme portie. Vooral in grensoverschrijdende situaties, dat wil zeggen wanneer het recht van meerdere landen van toepassing kan zijn, is het daarom raadzaam om juridisch advies in te winnen om dit zo goed mogelijk te regelen.

Manfred Richter,

Rechtsanwalt & Notar

+49 (5971) 80161 - 0

manfred.richter(at)alpmann-froehlich.de  Internet: www.alpmann-froehlich.de

 

Met vriendelijke toestemming van het Kantoor  alpmann-froehlich.de

Regel op tijd uw testament !

Belangrijke onderwerpen zijn het toepasselijke recht bij grensoverschrijdende erfenis, wettelijke en testamentaire erfopvolging, de soorten testament, rechtskeuze, vermogensoverdrachten en tal van andere belangrijke vraagstukken meer

Uw droom onze zorg !

Een huis in Duitsland kopen is geen broodje kopen

Gaarne zouden wij u ook bij de aankoop van een huis in Duitsland mogen begeleiden - zoals reeds meer dan 350 Nederlanders in de laatste jaren

Wilt u zo snel mogelijk gebruik maken van onze service neem dan contact op