Posts By Peter Sijsling

Prikbord – Post hier algemene vragen, ervaringen en / of opmerkingen

Alle vragen rond om kopen, bouwen en wonen in Duitsland

Reageer op een bestaande artikel of plaats uw vraag hier onder door uw vraag of opmerking onder "Reageer op dit artikel" te posten. Uw email adres blijft verborgen. Wij doen er alles aan om uw privacy te waarborgen en gaan daarom zorgvuldig om met uw persoonsgegevens.

Deel deze pagina :

Belastingen in Duitsland – De gemeentelijke belastingen – Grundsteuern

Update 17-10-2019

De onroerendgoed belasting (Grundsteuern) wordt door iedereen betaald - huiseigenaren dragen het rechtstreeks over aan de gemeente, huurders betalen het als onderdeel van de bijkomende kosten. De federale regering heeft ingestemd met een wet tot hervorming van de onroerend goedbelasting die de berekening op een nieuwe basis plaatst.

Uiterlijk op 31.12.2019 moet de basis voor de berekening van de onroerendgoed belasting opnieuw worden gedefinieerd.


Algemeen:

Bij de aankoop van een huis in Duitsland moet u rekening houden met de overdrachtsbelasting.( x% van de koopprijs) lees meer maar ook met de Grundsteuer (gemeentelijke belastingen) te betalen na de koop van de woning per kwartaal.

Gemeentelijke onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)
Het Finanzamt legt voor de woning een uniform vastgestelde fiscale waarde (Einheitswert) vast. Deze waarde is voor de gemeente de basis ter bepaling van de onroerendgoedbelasting. De "Einheitswert"  ligt beduidend lager dan de daadwerkelijke waarde van uw woning en is gebaseerd op de waarde van 1964 (Westduitsland ) en van 1935 (Ostduitsland)

De daadwerkelijke hoogte van de door u te betalen "Grundsteuer" kunt u op de website van de desbetreffende gemeente lezen. Na ontvangst van de formulieren van de belastingdienst van uw regio hoeft u nog niets te betalen. De rekening voor de "Grundsteuern" ontvangt u van uw gemeente.

De Grundsteuern zijn vergelijkbaar met de OZB Belasting maar beduidend lager dan in Nederland


Wat is uw toekomstige woning in Duitsland nou werkelijk waard ? Dat wat de gek er voor geeft !

Voorbeeld van het formulier Einheitswert

Voorbeeld van het formulier Grundsteuermessbetrag

De gedwongen veiling / verkoop van een gezinswoning in Duitsland

De – gedwongen – veiling/verkoop van een gezinswoning (Teilungsversteigerung)

Veel Nederlandse echtparen dan wel Duits-Nederlandse echtparen hebben in Duitsland gezamenlijk een woning gekocht.   In het geval deze echtgenoten ten aanzien van het huwelijksvermogen geen andersluidende (huwelijkse) voorwaarden zijn overeengekomen, kan op de verdeling van het huwelijkse vermogen van deze echtgenoten Duits recht van toepassing zijn.

Dat is bijvoorbeeld het geval, indien de echtgenoten hun eerste gezamenlijke woonplaats in Duitsland hadden of indien Nederlandse echtgenoten langer dan tien jaren in Duitsland hebben gewoond.

Zelfs indien Nederlands recht op de afwikkeling van het huwelijkse vermogen van toepassing is, komt vroeg of laat toch de vraag aan de orde op welke wijze de gemeenschappelijke eigendom over het zich in Duitsland bevindende onroerende goed, ook tegen de wil van de ander, moet worden verdeeld.

Vaak is het zo, dat in het geval van een scheiding of een verbreking van de relatie een van de echtgenoten respectievelijk partner weigert, aan een regeling mee te werken, zoals bijvoorbeeld de verkoop van de woning of de overdracht van zijn aandeel in de eigendom aan de andere echtgenoot. In deze gevallen resteert dan vaak als enige mogelijkheid een executieverkoop van de woning (de zogeheten ‘Teilungsversteigerung’), om zo tot een verdeling van het onroerend goed te komen.

Dit leidt voor veel Nederlanders tot een onacceptabele uitkomst. Naar Nederlands recht, heb je in zulke gevallen namelijk de mogelijkheid om,

  • via een door de rechtbank aangewezen notaris – en eventueel met behulp van advocaten – een verdeling te bewerkstelligen,
  • door de rechtbank vast te laten leggen, dat het onroerende goed (in voorkomend geval na uitkoop en ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) aan één van de echtgenoten wordt toebedeeld;
  • door de rechtbank vast te laten leggen, dat het onroerend goed met behulp van een makelaar zal worden verkocht, waarbij de andere echtgenoot wordt verplicht om mee te werken aan de verkoop dan wel dat de rechtbank vervangende toestemming verleent.

Zulke mogelijkheden, waarbij de rechtbank op verzoek van één van de partijen een van de hierboven genoemde beslissingen neemt, kent het Duitse recht simpelweg niet. Alsdan resteert als laatste optie voor de verdeling van het gezamenlijke onroerend goed alleen de gedwongen verkoop (executieveilig).   Een dergelijke executieveiling (‘Teilungsversteigerung’) is een uitzondering van de gewone executieveiling, waarbij de verzoeker in dit geval niet één van de in het kadaster ingeschreven crediteuren is, maar één van de mede-eigenaren zelf.   Het recht van ieder der eigenaren om een ‘Teilungsversteigerung’ aan te vragen, kan worden afgeleid uit het gemeenschapsrecht (§§ 749, 753 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), op grond waarvan iedere deelgenoot het recht heeft, te allen tijde, om het opheffen van de gemeenschap te verlangen. Het maakt daarbij niets uit hoe groot het aandeel in de eigendom is van de verzoekende partij.   ‘Teilungsversteigerungen’ komen voornamelijk in het kader van echtscheidingen voor en in erfrechtelijke verdelingszaken.   Ten aanzien van deze vorm van executieveiling geldt in sterke mate naar analogie de wet op de gedwongen verkoop (‘Zwangsversteigerungsgesetz – ZVG’), waarbij de verzoeker als crediteur en de verweerder als debiteur wordt behandeld.  De bijzondere bepalingen ten aanzien van de ‘Teilungsversteigerung’ worden slechts in  de paragrafen §§ 180 bis 185 ZVG besproken.   Daarbij wordt niet alleen het eigendomsaandeel van de verzoeker geveild, maar het hele onroerend goed (grondstuk inclusief de woning).   De ‘Teilungsversteigerung’ is dan ook beëindigd op het moment dat het grondstuk geleverd is en de opbrengst voor de veiling is ontvangen. De rechtbank bemoeit zich dan niet meer met de verdeling van de opbrengst. Het geld wordt weliswaar aan de oud-eigenaren uitbetaald, maar alleen indien zij overeenstemming hebben, over de verdeling van de opbrengst.   Indien partijen echter geen regeling kunnen treffen, dan wordt de opbrengst bij de rechtbank in depot gehouden. Partijen zullen in dat geval dan na de beëindiging van de veiling nog om de verdeling van de opbrengst moeten procederen.   In het kader van een de ‘Teilungsversteigerung’ op zich volgt dus geen verdeling van de opbrengst! In deze veiling procedure worden er ook geen andere vermogensrechtelijke geschillen van de partijen opgelost (zoals bijvoorbeeld de aanspraak op ‘Zugewinnausgleich’ – vergelijkbaar met het Nederlandse wettelijk deelgenootschap -, gebruiksvergoeding enz.).   Deze vragen zullen indien nodig in een afzonderlijke gerechtelijke procedure moeten worden voorgelegd.

Met vriendelijke toestemming van het kantoor Dijks Leijssen Advocaten & Rechtsanwälte te Enschede en van de Auteur RAin D.A. Küsener

Het orginele bericht van het kantoor Dijks Leijssen Advocaten & Rechtsanwälte en van de Auteur RAin D.A. Küsener  kunt u hier ook nalezen Link opent in een nieuw venster 

Komt een verbod voor olieketels in Duitsland ?

Fossiele grondstoffen zoals olie of gas zijn niet oneindig beschikbaar op onze planeet. Vroeg of laat zullen ze opraken en kunnen ze slechts in beperkte mate regeneratief worden geproduceerd. Om de grondstoffen te sparen en een zekere energievoorziening in de toekomst te garanderen, regelt de EnEV Energieeinsparverordnung” onder bepaalde voorwaarden een uitwisselingsverplichting voor oude olieverwarmingssystemen en gasverwarmingssystemen die aanzienlijk meer energie verbruiken dan nodig is.

De “Energieeinsparverordnung” (EnEV) stelt eisen aan de energie-efficiëntie van gebouwen. Die verordening geldt voor oude en nieuwe huizen en regelt de kwaliteit van hun omhullende oppervlak en de kwaliteit van de systeemtechniek. Met het energiepolitieke doel om de CO2-uitstoot in Duitsland drastisch te verminderen, bevat de verordening ook de verplichting om oude olie- en gasverwarmingssystemen onder bepaalde voorwaarden te vervangen. In § 10 staat bijvoorbeeld dat oude ketels voor vloeibare en gasvormige brandstoffen onder bepaalde voorwaarden niet meer mogen worden gebruikt. Dit geldt altijd als de cv al ouder is dan 30 jaar en niet gebaseerd zijn op lage temperatuur of condensatietechnologie (HR ketel) .

Bondsminister Schulze van Milieu wil op middellange termijn een verbod op olieverwarmingssystemen.

De SPD-politicus wil dat er een mix van verboden en stimulansen nodig is om de klimaatdoelstellingen te bereiken. CDU-voorzitter Kramp-Karrenbauer had onlangs een slooppremie voorgesteld. Zo te lezen in meerdere Duitse kranten.

Zo zou het mogelijk zijn om hulp te bieden bij de omschakeling van oude olieverwarmingssystemen, maar deze zouden dan na een overgangsperiode van tien jaar volledig moeten worden uitgeschakeld. Er zou geen andere manier zijn, benadrukte Schulze, want een beroep op de rede was niet voldoende. Volgens schattingen zijn er nog steeds tot zes miljoen oliegestookte kachels in Duitsland, vooral in vrijstaande huizen op het platteland, die ongeveer 20 miljoen mensen van warmte voorzien.

Conclusie : Bij de koop van een woning in Duitsland die nog op olie gestookt wordt moet u rekening houden dat de cv binnen bepaalde tijd vervangen moet worden. Het is bijna zeker dat daarvoor subsidies uitbetaald zullen worden

Alternatief : Stoken met aardwarmte

Boeterente bij vervroegde aflossing van uw hypotheek in Duitsland

Boeterente van uw hypotheek berekenen

Het mooie Duitse woord "Vorfälligkeitsentschädigung " Dat kan nog wel eens erg duur worden als u uw hypotheek vervroegd wilt (..of moet)aflossen

Wettelijk: De boete voor vervroegde aflossing (VFE = Vorfälligkeitsentschädigung) is de vergoeding voor de onvoorziene aflossing van een lening gedurende de rentevastperiode. Indien de contractueel overeengekomen lening nog niet is uitbetaald, wordt dit een niet-uitbetalingsvergoeding genoemd.

De vooruitbetalingsstraf bezet herhaaldelijk de rechterlijke macht tot aan het Federale Hooggerechtshof. Dit betreft met name de manier waarop financiële instellingen hun verliezen berekenen. Als algemene regel moeten banken en spaarbanken zorgen voor transparantie; de klant moet de berekening van de vordering kunnen begrijpen. Daarnaast zijn in de jurisprudentie een aantal richtsnoeren vastgelegd die de banken in acht moeten nemen bij de berekening van vorderingen wegens niet-nakoming van de betalingsverplichtingen. Bij de berekening van de boete voor vervroegde aflossing moet bijvoorbeeld rekening worden gehouden met bijzondere terugbetalingsrechten
Bij het centrum voor consumenten advies ( Die Verbraucherzentrale) kunt u een formulier downloaden waarmee u bij de bank een exacte afrekening kunt aanvragen (Link opent in een nieuw venster )

In de wolken ? Bereid u goed voor eer dat u op huizenjacht in Duitsland gaat. Wij helpen u graag !

Een service van :

Uw aankoop makelaar in Duitsland

Actuele rentenstanden van hypotheken in Duitsland

In Duitsland zijn de rentetarieven lager dan in Nederland , vaak scheelt het 1% ! U moet er wel rekening mee houden dat de banken de hoogte van de rente aanpassen aan het risico.
De hoogte van de rente wordt bepaald door vele factoren . De twee belangrijkste zijn de looptijd van de rente vast periode en de hoogte van het eigen geld dat u in de financiering wilt of kunt inbrengen
Houd er rekening mee dat de voorwaarden onder andere afhangen van uw persoonlijke situatie, van het netto leenbedrag en de postcode van het financieringsobject en/of de woonplaats van de aanvrager.

Gemiddelde Hypotheek rente in Duitsland per  07-09-2019

5 jaar vast   0,85% bij max 80% Financiering van de koopprijs
10 jaar vast 0,97 %     bij max 80% Financiering van de koopprijs                    "
15 jaar vast 1,57 %                         "
20 jaar vast 1,84 %


Vraag om een vrijblijvende offerte

In de wolken ? Bereid u goed voor eer dat u op huizenjacht in Duitsland gaat. Wij helpen u graag !

Een service van :

Uw aankoop makelaar in Duitsland

Meld u aan voor onze nieuwsbrief

Emigreren naar Duitsland met meerdere stellen of gezinnen ?

Op zoek naar Nederlanders die met meerdere stellen / gezinnen naar Duitsland willen verhuizen - "Ik vertrek XL"

Graag zou het productiebedrijf van \"Ik vertrek\" in contact willen komen met Nederlanders die naar Duitsland willen vertrekken en daar een onderneming willen opstarten waarbij dan meerdere stellen / gezinnen worden gevolgd die gezamelijk gaan emigreren. Omdat wij dagelijks contact hebben met klanten die naar Duitsland willen verhuizen en wij ondertussen meer dan 300 Nederlanders hebben mogen begeleiden heeft men ons gevraagd of wij klanten hebben die in dit plaatje passen...

Dus als u er zin in hebt om op TV te komen neem vrijblijvend contact met ons op.

Contactformulier

Uw naam (verplicht)

Uw e-mail (verplicht)

Onderwerp

Uw bericht

Deel dit bericht:

Wetten, gebruiken en regels in Duitsland

De wetten en gebruiken in Duitsland wijken soms af van wat u gewend bent. Daarom is het wel handig om een aankoop makelaar te hebben die een lange ervaring in Duitsland heeft . Dit zal u tijd en kosten besparen

Kopen of nieuwbouwen in Duitsland ? Kijk ook op onze nieuwbouw pagina of vraag om meer informatie via de mail

Woning geerfd in Duitsland ? Let op termijn voor vrijstelling erfbelasting

Wie het huis van zijn ouders erft, hoeft geen erfbelasting te betalen indien hij of zij binnen zes maanden daar zelf intrekt, aldus de Bundesfinanzhof

.

Om na het overlijden van een ouder nog lang bezig te zijn met de afwikkeling van een erfenis is niet fijn. Soms zorgt een nalaten ook tot praktische problemen, zoals uit de volgende casus blijkt.

Twee broers waren de enige erfgenamen van hun op 05.01.2014 gestorven vader. Tot de erfenis behoorde onder andere een tweegezinswoning met een woonoppervlak van 120 vierkante meter. De vader van de broers woonde hier alleen tot aan zijn dood. Iets meer dan een jaar later na het overlijden van hun vader, op 20.02.2015, sloten de broers een overeenkomst (een zogenaamde Vermächtniserfüllungsvertrag), waarna enkel de eiser eigenaar werd van de woning. De inschrijving in het kadaster volgde op 02.09.2015. De woning werd tot die tijd niet bewoond. Vanwege de verouderde toestand van de woning, wilde de eisende broer er niet intrekken voordat de woning werd gerenoveerd. Pas in april 2016 heeft hij een bedrijf ingeschakeld voor de renovatie van de geërfde woning. De bouwwerkzaamheden begonnen in juni 2016, ruim twee jaar later na het overlijden van zijn vader.

Het Finanzamt stelde vast dat er erfbelasting verschuldigd en was van visie dat in dit geval de belastingvrijstelling voor gezinswoningen niet in acht moest worden genomen. Volgens het Finanzamt veronderstelt de belastingvrijstelling dat de erflater de woning tot aan het moment van successie voor eigen woondoeleinden heeft gebruikt of dat hij om dwingende redenen werd verhinderd het appartement voor zijn eigen woondoeleinden te gebruiken. De woning moet voor de erfgenaam daarnaast onmiddellijk na het overlijden van de erflater ter eigen gebruik als gezinswoning bestemd zijn. Een voorwaarde is dat het vloeroppervlak niet groter mag zijn dan 200 vierkante meter. Ook de belastingrechter vond dat bij de bovenstaande verkrijging erfbelasting verschuldigd was.

De Bundesfinanzhof bevestigt derhalve de afwijzing voor een belastingvrijstelling door het Finanzamt. De eiser heeft na de inschrijving in het kadaster niet zo spoedig mogelijk aangegeven dat de woning bestemd was voor eigen woondoeleinden.

Pas in april 2016, meer dan twee jaar na het overlijden en meer dan zes maanden na de inschrijving in het kadaster, schakelde de eiser een bedrijf in voor de renovatie van de woning. De eiser had niet uitgelegd en aannemelijk gemaakt dat hij niet verantwoordelijk was voor deze vertraging. Ten slotte wees het Bundesfinanzhof erop dat de eiser op de datum van de hoorzitting voor het Finanzgericht - dat wil zeggen twee jaar en acht maanden na de erfenis - nog steeds niet het geërfde huis was ingetrokken.

De slotsom is dat erfgenamen een woning van hun ouders belastingvrij kunnen erven als ze deze binnen zes maanden na het overlijden van hun ouder(s) intrekken en voor eigen woondoeleinden gaan benutten.

Copyright: Alexander Crämer

Met vriendelijke toestemming van het Kantoor  Rechtsanwalt-STRICK – Rechtsanwälte & Steuerberater Siemensstraße 31 D-47533 Kleve – Bron :www.strick.de

Een eerder bericht van deze auteur over het  erfrecht kunt u hier vinden

Het “Baukindergeld” in Duitsland is er en kan nu aangevraagd worden.

Update van een bericht uit 2018

Heeft u dit jaar een eigen huis voor uw gezin gekocht of gebouwd en bent u al verhuisd? Of bent u van plan om een woning in Duitsland te kopen f nieuw te bouwen? Dan kunt u profiteren van het “Baukindergeld”.

Het gaat hier om een overheidssubsidie die u niet hoeft terug te betalen. De subsidie is bedoeld om het voor gezinnen met kinderen en alleenstaande ouders makkelijker te maken om een eigen huis te financieren. U ontvangt 12.000 euro per kind, uitbetaald in 10 jaarlijkse termijnen van elk 1.200 euro.

De voorwaarden voor het verkrijgen van “Baukindergeld

  • U heeft kinderen jonger dan 18 jaar in uw huishouden voor wie u of uw partner kinderbijslag ontvangt.
  • Uw gezinsinkomen bedraagt maximaal 90.000 euro per jaar voor één kind plus 15.000 euro per extra kind
  • De kinderen moeten in het nieuwe huis wonen
  • U heeft ten vroegste op 01.01.2018 het koopcontract ondertekend of de bouwvergunning ontvangen.
  • Uw nieuwe woning is uw enige woning op de dag van de aanvraag.
  • Aanvragen kunnen t/m eind 2020 ingedient worden
  • Het "Baukindergeld" geldt voor de aankoop van - en de nieuwbouw van een woning in Duitsland
  • Informeer en dien de aanvraag voor deze subsidie online in

De bouwkinderbijslag vraagt u pas aan nadat u uw nieuwe woning heeft betrokken. Alle belangrijke informatie, links en een check zijn te vinden op www.kfw.de/baukindergeld .

Een groot deel van de kosten voor uw nieuwe woning in Duitsland – De verwarming

Een groot deel van het energieverbruik van uw woning in Duitsland wordt besteed aan verwarming

Dat is in Nederland ook niet anders maar Duitsland heeft meer mogelijkheden, subsidies en goedkope financieringen voor de energetische sanering van bestaande woningen.

 

In de onderstaande vergelijking kunt u de kosten voor het verwarmen met Pellets, Stookolie en Gas met elkaar vergeleijken. Het verwarmen met stookolie is op dit moment vrij gunstig ook al is het voor de meeste Nederlanders niet gebruikelijk.

Verwarming met stookolie:

In Duitsland o.a. door de vaak erg grote afstanden tussen de huizen en met name in oudere woningen zult u nog veel cv´s op stookolie vinden.

Verwarming met aardgas:

De prijs van aardgas stijgt in de laatste jaren sterk en ook in 2015 zullen de tarieven naar verwachting weer stijgen

Verwarming met hout

Met name ook door dat de houtkachels in de laatste jaren steeds beter worden is het een interessant alternatief zeker ook met een aansluiting van de kachel op de cv.

Bron: http://www.depv.de