Posts Tagged: kopen op een veiling in Duitsland

De gedwongen veiling / verkoop van een gezinswoning in Duitsland

De – gedwongen – veiling/verkoop van een gezinswoning (Teilungsversteigerung)

Veel Nederlandse echtparen dan wel Duits-Nederlandse echtparen hebben in Duitsland gezamenlijk een woning gekocht.   In het geval deze echtgenoten ten aanzien van het huwelijksvermogen geen andersluidende (huwelijkse) voorwaarden zijn overeengekomen, kan op de verdeling van het huwelijkse vermogen van deze echtgenoten Duits recht van toepassing zijn.

Dat is bijvoorbeeld het geval, indien de echtgenoten hun eerste gezamenlijke woonplaats in Duitsland hadden of indien Nederlandse echtgenoten langer dan tien jaren in Duitsland hebben gewoond.

Zelfs indien Nederlands recht op de afwikkeling van het huwelijkse vermogen van toepassing is, komt vroeg of laat toch de vraag aan de orde op welke wijze de gemeenschappelijke eigendom over het zich in Duitsland bevindende onroerende goed, ook tegen de wil van de ander, moet worden verdeeld.

Vaak is het zo, dat in het geval van een scheiding of een verbreking van de relatie een van de echtgenoten respectievelijk partner weigert, aan een regeling mee te werken, zoals bijvoorbeeld de verkoop van de woning of de overdracht van zijn aandeel in de eigendom aan de andere echtgenoot. In deze gevallen resteert dan vaak als enige mogelijkheid een executieverkoop van de woning (de zogeheten ‘Teilungsversteigerung’), om zo tot een verdeling van het onroerend goed te komen.

Dit leidt voor veel Nederlanders tot een onacceptabele uitkomst. Naar Nederlands recht, heb je in zulke gevallen namelijk de mogelijkheid om,

  • via een door de rechtbank aangewezen notaris – en eventueel met behulp van advocaten – een verdeling te bewerkstelligen,
  • door de rechtbank vast te laten leggen, dat het onroerende goed (in voorkomend geval na uitkoop en ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) aan één van de echtgenoten wordt toebedeeld;
  • door de rechtbank vast te laten leggen, dat het onroerend goed met behulp van een makelaar zal worden verkocht, waarbij de andere echtgenoot wordt verplicht om mee te werken aan de verkoop dan wel dat de rechtbank vervangende toestemming verleent.

Zulke mogelijkheden, waarbij de rechtbank op verzoek van één van de partijen een van de hierboven genoemde beslissingen neemt, kent het Duitse recht simpelweg niet. Alsdan resteert als laatste optie voor de verdeling van het gezamenlijke onroerend goed alleen de gedwongen verkoop (executieveilig).   Een dergelijke executieveiling (‘Teilungsversteigerung’) is een uitzondering van de gewone executieveiling, waarbij de verzoeker in dit geval niet één van de in het kadaster ingeschreven crediteuren is, maar één van de mede-eigenaren zelf.   Het recht van ieder der eigenaren om een ‘Teilungsversteigerung’ aan te vragen, kan worden afgeleid uit het gemeenschapsrecht (§§ 749, 753 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), op grond waarvan iedere deelgenoot het recht heeft, te allen tijde, om het opheffen van de gemeenschap te verlangen. Het maakt daarbij niets uit hoe groot het aandeel in de eigendom is van de verzoekende partij.   ‘Teilungsversteigerungen’ komen voornamelijk in het kader van echtscheidingen voor en in erfrechtelijke verdelingszaken.   Ten aanzien van deze vorm van executieveiling geldt in sterke mate naar analogie de wet op de gedwongen verkoop (‘Zwangsversteigerungsgesetz – ZVG’), waarbij de verzoeker als crediteur en de verweerder als debiteur wordt behandeld.  De bijzondere bepalingen ten aanzien van de ‘Teilungsversteigerung’ worden slechts in  de paragrafen §§ 180 bis 185 ZVG besproken.   Daarbij wordt niet alleen het eigendomsaandeel van de verzoeker geveild, maar het hele onroerend goed (grondstuk inclusief de woning).   De ‘Teilungsversteigerung’ is dan ook beëindigd op het moment dat het grondstuk geleverd is en de opbrengst voor de veiling is ontvangen. De rechtbank bemoeit zich dan niet meer met de verdeling van de opbrengst. Het geld wordt weliswaar aan de oud-eigenaren uitbetaald, maar alleen indien zij overeenstemming hebben, over de verdeling van de opbrengst.   Indien partijen echter geen regeling kunnen treffen, dan wordt de opbrengst bij de rechtbank in depot gehouden. Partijen zullen in dat geval dan na de beëindiging van de veiling nog om de verdeling van de opbrengst moeten procederen.   In het kader van een de ‘Teilungsversteigerung’ op zich volgt dus geen verdeling van de opbrengst! In deze veiling procedure worden er ook geen andere vermogensrechtelijke geschillen van de partijen opgelost (zoals bijvoorbeeld de aanspraak op ‘Zugewinnausgleich’ – vergelijkbaar met het Nederlandse wettelijk deelgenootschap -, gebruiksvergoeding enz.).   Deze vragen zullen indien nodig in een afzonderlijke gerechtelijke procedure moeten worden voorgelegd.

Met vriendelijke toestemming van het kantoor Dijks Leijssen Advocaten & Rechtsanwälte te Enschede en van de Auteur RAin D.A. Küsener

Het orginele bericht van het kantoor Dijks Leijssen Advocaten & Rechtsanwälte en van de Auteur RAin D.A. Küsener  kunt u hier ook nalezen Link opent in een nieuw venster 

Zwangsversteigerung -De gedwongen verkoop

De aankoop van vastgoed in een openbare veiling en het uitwinnen van zekerheden

De aankoop van een perceel in een gedwongen verkoop is vaak een gunstige gelegenheid, maar er zijn risico’s aan verbonden

Er zijn verschillende manieren waarop vastgoed in de markt komt. Een over het algemeen onderbelicht aspect is de veilingverkoop. In Duitsland worden jaarlijks tienduizenden objecten geveild, van appartement tot winkelpand. De aankoop van een perceel in een gedwongen verkoop is weliswaar vaak een gunstige gelegenheid, maar er zijn altijd bepaalde risico’s aan verbonden.

De gedwongen openbare verkoop is een uiterst gecompliceerde procedure die via de rechter dient te worden opgestart met de opdracht aan een taxateur, verscheidene veilingdagen alsmede alomvattende kennisgeving van diverse eisen.

Om te beginnen moet de openbare verkoop worden aangevraagd bij de rechtbank. Vooraf is het zaak de hypotheek (Grundschuld) op te zeggen en hiervan formeel kennis te geven. De rechter geeft vervolgens opdracht aan een deskundige om de marktwaarde van het perceel te bepalen. Deze en enkele achterliggende fiscale vraagstukken vormen reden genoeg, de Duitse veilingprocedure alsmede de juridische en fiscale valkuilen eens onder de loep te nemen
Bron / Copyright  Alexander Crämer van het kantoor Strick - Website: www.strick.de

Gerelateerd bericht met informatie over kopen op een veiling: Lees meer

Geef een reactie of deel uw mening en uw ervaring onder aan dit bericht

Zwangsversteigerung -De gedwongen verkoop – kopen op een veiling

Met hebberigheid versus te mooi om waar te zijn scroll je langs de Immobiliën. U hebt het huis van uw dromen gevonden : ) Voor een dubbeltje op de eerste rang. Vanuit menselijk oogpunt bezien wellicht een beetje wrang.  De een z’n dood is een ander z’n brood. Een slaatje slaan uit iemand ellende. Maar ja…..Anders koopt toch iemand anders het…… Vanuit zakelijk oogpunt bezien een buitenkans. Toch!…..of niet?

Wie zijn kans wil wagen moet goed beslagen ten ijs komen, want de regels van de veilingprocedures worden strikt toegepast en de valkuilen zijn  groot en diep.

De eerste stap is inzage in de veilingakte bij de bevoegde rechtbank (Amtsgericht) of u haalt de info van https://www.zvg-portal.de . De exacte object beschrijving van de woning (jaar, gebied, specificaties), de precieze locatie, grondstuk oppervlak, marktwaarde en de berekening ervan en eventuele leegstand, gebreken, beschadigingen.  Maar deze papieren info geeft slechts een idee van de werkelijkheid. Kent het huis of grondstuk onaangename verrassingen die niet in de veilingakte staan opgenomen, dan heeft de koper helaas niet het recht om het koop terug te draaien.

Vervolgens duikt u in de “Grundbuchauszug”  of u belt met de schuldeiser om u er zich van te vergewissen dat het huis vrij is van lasten erfdienstbaarheden, recht van overpad, recht op wonen, enz. en zo niet wat die lasten kosten.

En dan met eigen ogen kijken….. maar als belangstellende heeft u niet automatisch het recht om het huis te bezichtigen en de eigenaar is uiteraard niet in zijn beste element. Als u in overleg met eigenaar of schuldeiser een afspraak heeft om het huis te bezichtigen en u bent zelf geen architect of bouwkundig ingenieur, neem er dan één mee.

Als u dan nog steeds het huis van uw dromen hebt gevonden…en vastgesteld hebt wat die droom mag kosten….dan op naar de bank of de kluis om de financiering zeker te stellen.

De dag van de Zwangversteigerung is aangebroken. Vergeet niet uw identiteitskaart en ten minste 10% van de getaxeerde waarde als biedzekerheid in chequevorm (Door een Duitse bank bevestigt) mee te nemen. Bij de eerste veiling beginnen ze bij 70% van de getaxeerde waarde. De Bietstunde duurt maar een halve Stunde. In die tijd kan iedereen zijn bod afgeven. Heb je het hoogste bod, dan geef je de cheque af als borg.
Daarna heeft u 4-6 weken de tijd om de te betalen. Bijkomende kosten zijn de overdrachtsbelasting, de kosten voor de verandering van het eigendom in het Grundbuch en de overhead kosten (ongeveer 3,5% van het bod). Komt er geen goed bod bij de eerste veiling, dan komt er een tweede veiling die begint bij 50% van de getaxeerde waarde.

Het internet staat vol met horror verhalen van huizen verworven door Zwangversteigerung. De kansen en risico’s liggen dicht bij elkaar. Een bewoond huis zonder bezichtiging kopen is wel een beetje de goden verzoeken en wellicht een droom die niet gedroomd moet worden.

Een bericht van Mireille

Aanmerking van de redactie van droomhuisduitsland.com

Lees in ieder geval ook eerst de uitvoerige en goede beschrijving over de aankoop van een huis in Duitsland op de veiling van het Amtsgericht Nordhorn die u hier kunt downloaden

Geef een reactie of deel uw mening en uw ervaring onder aan dit bericht