Posts Tagged: valkuilen bij de aankoop van een huis in Duitsland

Bouwtechnokeuring of taxatie bij de aankoop van een huis in Duitsland

Wanneer heeft u geen deskundig advies nodig bij de aanschaf van een woning?
- Kunt u de marktwaarde en de werkelijke waarde bepalen?
- Kunt u een inschatting maken van de bouwkundige toestand van de woning?
- Kunt u de technische staat van de woning beoordelen?
- Kunt u bepalen hoe energiezuinig de woning is?
- Bent u op de hoogte van de gebruikelijke trucjes van veel makelaars?
- Kunt u een reele inschatting maken van de komende onderhoudswerkzaamheden voor modernisering en/of renovatie?
- Bent u bekend met alle voorkomende bouwwerkzaamheden? (Sanitair, Electra, Isolatie, Vocht, Schimmel, etc.)

Als u al deze vragen met JA beantwoord heeft, dan heeft u geen vakkundige ondersteuning (bouwtechnisch advies) nodig voor de aanschaf van een woning.
De meeste kopers heben echter geen enkele ervaring bij de aanschaf van een woning en worden door hun vele vragen rond de aanschaf van het huis overweldigd. De koop van een woning is een complexe zaak en vereist een hoge mate van voorbereiding.  Het grootste financieele risico dat iemand in zijn leven aangaat, is de koop van zijn eigen vier muren. Daarvoor moeten alle stappen zeer goed overwogen en doordacht zijn.

De makelaar is niet aansprakelijk voor een te hoge aankoopprijs!
De meeste huizenkopers zijn echter volkomen leken en vertrouwen volkomen op de verhalen en hulp van de verkoopmakelaar. Deze zou toch de juiste en volledige aanspreekpartner moeten zijn. Maar is dit werkelijk altijd het geval?

De makelaars provisie is sterk afhankelijk van de verkoopprijs. Des te hoger de verkoopprijs is, des te hoger is ook de verdienste van de makelaar.
In 1999 kwam het hogergerecht van Koblenz tot het volgende oordeel:

 Een makelaar is niet aansprakelijk als een koper een huis voor een te hoge prijs koopt.
De rechter van het Koblenzer hoger gerechtshof gaf tijdens deze uitspraak aan, dat het niet onder de verantwoording valt om ervoor te zorgen dat de overeengekomen verkoopprijs redelijk of marktconform is. Daarom kan hij dus ook niet verantwoordelijk worden gehouden voor een te hoge verkoopprijs. De rechter verklaart verder, dat alleen de koper verantwoordelijk is als de woning voor een te hoge prijs word gekocht.

Gezien de waarde van de grond niet noodzakelijk hoeft overeen te komen met de omliggende kavels, maar eerder word bepaald door vraag en aanbod van de markt.  Voor welke prijs en welke beweegredenen, een koper heeft om een huis te kopen zijn in de meesten gevallen de makelaar niet bekend. Met deze rechtspraak word de deur wagenwijd open gezet voor extreme woekerprijzen. Hier geld dus ook weer het recht van de sterkste.
Wie er dus valselijk van uit is gegaan dat een makelaar het beste weet wat de toestand en waarde van een woning is, heeft hier een les geleerd. Juist in dit opzicht is en word het in de toekomst steeds belangrijker voor de particuliere, maar ook voor de zakelijke vastgoed koper zichzelf in te dekken voor er over word gegaan tot de aanschaf.
Een deskundig advies, expertise of taxatierapport kan u er voor beschermen om een huis te duur aan te schaffen.

Vraag om meer informatie via de mail of bel ons voor een voor u geheel vrijblijvend advies gesprek,

Beleggen in Duits vastgoed blijft ook in 2018 een goede keus

 

Hoewel aanbieders van woonruimte het hier en daar wat overdrijven met de prijzen zien analisten nog geen aanleiding, om van een zeepbel-effect te spreken

Beleggen in Duits woonvastgoed blijft aantrekkelijk. Nadat in 2017 de prijzen continu waren gestegen, gaan vastgoedexperts er van uit, dat deze lijn ook dit jaar wordt doorgetrokken. Het gemiddelde prijsstijgingspercentage van om en nabij de 9% sinds het jaar 2009 getuigt van een ongebrijdelde dynamiek op dit gebied; marktanalisten constateerden in 2016 een stijging van 20 % tegenover het jaar 2014.

De meest opzienbarende stijgingen vertonen de grote steden München, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Berlin en Hamburg. Dit is onder meer te wijten aan het feit dat vastgoed in de grote Duitse steden uitermate in trek is bij kapitaalkrachtige investeerders uit Azië, Amerika en het Midden-Oosten. Bovendien zijn de binnensteden vanwege hun banenaanbod zeer gewild bij hoog opgeleide jonge mensen. De run op bestaande woonruimte in de grote steden zorgt voor een tekort, en dit tekort wederom doet de prijzen opschroeven. Daarnaast schort het in de grote steden uiteraard aan bouwgrond. In de regio en op het platteland stagneren daarentegen de prijzen of gaan zelfs een stuk naar beneden.

Nog geen sprake van zeepbel-effect

Hoewel aanbieders van woonruimte het hier en daar wat overdrijven met de prijzen zien analisten nog geen aanleiding om van een zeepbel-effect te spreken. Van een zeepbel-effect is pas dan sprake, als naast de prijsstijgingen ook indicatoren zoals de toename van speculatieve aankopen en financieringsproblemen een grotere rol gaan spelen. Op het gebied van kredietverstrekking zien experts momenteel geen gevaarlijke toename; Duitse banken verstrekken ook niet zo snel en lichtzinnig kredieten voor de aankoop van vastgoed.

Bron / Copyright  Alexander Crämer van het kantoor Strick - Website: www.strick.de

Abonneer je op dit Blog via E-mail

Vul je emailadres in om in te schrijven op deze blog en emailmeldingen te ontvangen van nieuwe berichten.

De aankoop van een huis in Duitsland – valkuilen ?

Vaak trekt u als huizenkoper aan het kortste eind, als u er achter komt dat de verwachte lage prijs van een woning na een realistische berekening toch veel hoger uitvalt en/of dat de makelaarsprovisie achteraf te duur is uitgevallen.
Ook de onderhoudskosten kunnen onverwacht in het onmetelijke stijgen, terwijl ze vooraf toch zo klein leken....
Meestal zijn het trucjes van veel makelaars waar argeloze kopers steeds intrappen.

Hoe kunt u zichzelf als potentieel huizenkoper beschermen tegen deze kaal pluk trucks die veel makelaars gebruiken.
Het belangrijkste is: uw oren en ogen goed openhouden en alles tot in het kleinste detail goed nakijken.
Op veel makelaarwebsites worden de gunstigste financiering mogelijkheden met tabellen aan u getoond.
Het is alleen jammer dat hierbij vaak wel de actuele (laagste) hypotheekrente wordt gebruikt, waardoor er een compleet onrealistisch beeld word gecre erd.
Ook de looptijd van de rente word meestal op een manier aangegeven dat u zo snel mogelijk moet inschrijven omdat u anders de boot zou missen, en dat u bij uw pensioen ook daadwerkelijk schuldenvrij bent.
Kijk ook uit voor onrealistische rekeningen gebaseerd op de toekomstige waardestijging van ontroerend goed.

Blijf weg van massa bezichtigen!
Sommige makelaars plannen een bezichtiging met meerdere geinteresseerde tegelijk, om de potenti le koper het gevoel te geven dat het object erg gewild is, en dat u het beste vandaag nog kunt beslissen.
Hier moet op een bedenkingstermijn gewezen worden en de rest moet niet serieus genomen worden.

Om de onderhoudskosten van een woning goed te kunnen inschatten moet een professioneel in de arm worden genomen, die het huis goed doorlicht en een inschatting kan maken van aankomende reparatie en onderhoudskosten.

Wie denkt dat hij bij inschakeling van een notaris in zekere wateren vaart vergist zich: zijn werk is enkel en alleen, om als neutrale partij te zorgen dat de transactie rechtsgeldig is.
En houd zich op geen enkele wijze bezig met de financiele en technische aspecten.

Lees meer over de aankoop van een woning in Duitsland ook hier

Ontdek de mogelijkheden van wonen in Duitsland en voorkom de valkuilen !

Verhuurde woning in Duitsland kopen – Waar moet u op letten ?

Bij verkoop van woonvastgoed genieten huurders een optierecht

Meer dan ooit profiteren huurders in Duitsland recentelijk van de buitengewoon lage hypotheekrente, om de droom van een eigen huis te realisieren. Wie al geruime tijd met dit idee speelt en de in Duitsland obligatoire eigen inbreng van tenminste 20 % van de koopsom kan ophoesten, heeft nu de kans van zijn leven. Maar wie gaat er nou maandenlang op zoek naar een geschikt object als hij zijn eigen vertrouwde huurwoning kan kopen. Per slot van rekening weet je als huurder wat je koopt, voordelen en gebreken zijn immers sinds jaren bekend.

Ook voor de eigenaar van de flat is het wellicht aantrekkelijk om in tijden van aantrekkende woningprijzen bij gelegenheid zonder veel moeite wat zakgeld te vangen. Eigenaars van woonvastgoed doen onder de huidige omstandigheden sowieso niet zo graag het gebouw in zijn geheel van de hand, maar delen het wooncomplex liever op in afzonderlijke eenheden, om door de verkoop van separate woningen uiteindelijk een hogere prijs te scoren

Wat veel huurbazen echter niet weten: wordt een woning tijdens een lopend huurcontract in afzonderlijk woonvastgoed omgezet en vervolgens te koop aangeboden, geniet de inzittende huurder ten opzichte van een derde voorkooprecht; hij kan zijn huurwoning volgens het Duits Burgerlijk Wetboek in dit geval op dezelfde voorwaarden kopen, die de eigenaar/verkoper met een derde zou zijn overeengekomen. Dit optierecht bestaat echter alleen dan, als tijdens de looptijd van het huurcontract deze omzetting in afzonderlijke eenheden inclusief registratie in het kataster (Grundbucheintragung) voor de eerste keer geschiedt. Een huurder heeft dus geen voorkooprecht, als het gebouw in zijn geheel wordt verkocht, of als hij zijn intrek neemt in de separate flat van een eigenaar.

Bron / Copyright  Alexander Crämer van het kantoor Strick - Website: www.strick.de

Abonneer je op dit Blog via E-mail

Vul je emailadres in om in te schrijven op deze blog en emailmeldingen te ontvangen van nieuwe berichten.

Home

Kopen, bouwen en wonen in Duitsland

 Uw droom is onze zorg !     15 - jaar Droomhuis Duitsland

Een huis in Duitsland kopen en wonen in Duitsland. Wij helpen u deze droom te realiseren en zullen u zo goed mogelijk voor bereiden ! Bij ons staat uw belang als koper voorop !

Emigreren naar Duitsland, Kopen  in Duitsland, Wonen in Duitsland, Verhuizen naar Duitsland

Uw startpunt voor emigratie naar Duitsland

Heeft u nog vragen ?

Het kan zijn dat u ondanks de vele informatie op onze website nog vragen heeft of dat u nog meer informatie wilt ? 
Aaarzel niet en post uw vraag op ons blog. Uw email adres blift na het inloggen onzichtbaar 

Huizen in Duitsland zijn goedkoop, degelijk gebouwd en veelal rustig en landelijk gelegen. In het woningaanbod van Droomhuis Duitsland vindt u vrijstaande huizen, villa´s, bungalows, boerderijen en heel veel informatie! Bij uw emigratie naar Duitsland adviseren wij u overziektekosten, belasting, sociale zekerheid, financiering, verzekeringen, kinderbijslag, invoeren auto, nieuw bouwen, hypotheek, kortom: alles over de huizenmarkt in Duitsland en wat er komt kijken bij emigreren naar Duitsland.

Een huis in Duitsland bouwen ?

U wilt uw eigen huis bouwen in Duitsland? Een nieuwe vrijstaande woning, inclusief grondstuk voor een zeer gunstige prijs! Duitse aannemers staan erom bekend dat zij gebruik maken van de beste materialen en een solide bouwwijze hanteren. Massief, steen op steen en geen hout-skelet of kant en klaar bouw. Wij hebben contacten met aannemers in Duitsland die uw droomhuis kunnen realiseren!

Wij kunnen voor u, voor een gunstige prijs, een nieuw huis laten bouwen in de grensregio met Duitsland . Deze woningen worden aan uw wensen en uw budget aangepast inclusief: schilderwerk, behang, plavuizen beneden, laminaat (of vloerbedekking) boven, tuinaanleg, bestrating (oprit, terras). Zie pagina´Nieuwbouw´voor meer informatie. Voor de renovatie, sanering of verbouwing van bestaande woningen in Duitsland klik hier

Emigratie avond

Iedere dinsdag avond is emigratie avond bij ons op kantoor !

Geen verkoop praatjes en geen souvenir verkoop...En vooral geheel vrijblijvend voor u !
U dient zich wel vooraf via de mail aan te melden
In de wolken ?
Leer meer over het plan van aanpak hier:
Ook belangrijk voor u: Wat zijn uw financieele mogelijkheden Lees meer op de pagina over het financieren van een huis in Duitsland hier

In Duitsland wonen, ook voor u? Een overzicht over het huizen aanbod : Kijk en vergelijk…. Klik hier!

Een huis in Duitsland kopen is natuurlijk niet zo maar even een broodje kopen wij doen er alles aan om u goed voor te bereiden.

Meer dan 30 jaar ervaring in onroerend goed in Duitsland - Uw aankoopmakelaar bij de aankoop van een huis in Duitsland

Een huis in Duitsland kopen kent veel valkuilen en vereist specifieke kennis !

Algemeen gesproken zal een verkoop makelaar in Duitsland er enkel in geinteresseerd zijn u zo snel mogelijk een huis te verkopen met daarbij het liefst een financiering bij een Duitse bank

Als aankoop makelaar adviseren wij u over de Duitse woningmarkt , behoeden u voor de valkuilen en kunnen u adviseren over het afsluiten van een hypotheek bij een Nederlandse- of Duitse bank
Wilt u weten wie wij zijn lees dan hier meer over ons
In de laatste 14 jaar hebben wij meer dan 300 woningen voor klanten aangekocht !

Een huis in Duitsland kopen ?

In Duitsland wonen in een mooie vrijstaande woning! Veel mensen zijn u al voorgegaan en hebben een huis gekocht in Duitsland. Dit is niet zo verwonderlijk, want huizen in Duitsland  zijn goedkoop en wonen in Duitsland biedt vele voordelen. De woningmarkt in Duitsland is aantrekkelijk en de prijzen van koophuizen en bouwkavels in het grensgebied in Duitsland zijn aanmerkelijk lager dan in Nederland. Met onze website willen wij u behulpzaam zijn bij het zoeken naar uw droomhuis. U vindt bij ons een steeds groter wordend aanbod van vrijstaande woningen, bungalows, woonboerderijen, villa´s en bouwkavels.

Verhuizen naar Duitsland = Emigreren naar Duitsland = Een overweging………..

Niet zo maar een verhuizing, naar Duitsland verhuizen is een echte emigratie. U krijgt van ons een vrijblijvend persoonlijk en gedegen advies, waarbij uw belang te allen tijde op de eerste plaats staat.

Een huis kopen in Duitsland, een huis bouwen in Duitsland, in Duitsland wonen

Wij zijn sinds meer dan dertig jaar gevestigd in Duitsland en wij kennen de Duitse huizenmarkt en het huizenaanbod in Duitsland. Wij bemiddelen tussen u en bijna alle Duitse makelaars, adviseren u bij uw aankoop en bij alles wat bij een emigratie naar Duitsland komt kijken. Onze service is voor u geheel vrijblijvend en indien u ons vroegtijdig inschakelt met geen extra- of meerkosten voor u verbonden!

Als u goed voorbereid een huis in Duitsland wilt kopen is het belangrijk om deels of volledig deshundige hulp in te schakelen! 

Uiteraard kunt alle belangrijke informatie over kopen en wonen in Duitsland bij ons vinden ook al wenst u toch graag alles zelf te doen - Koop samen met een expert !

Info huis kopen 1

Veel mensen hebben ineens de vrijheid om te gaan en staan waar zij willen. U bent eerder gestopt met werken en zou nog wel eens de vrijheid en rust van het platteland willen meemaken.....
Ook als u nog werkt in Nederland en in het grensgebied bij Duitsland woont, zijn er veel mogelijkheden om uw huidige woonsituatie te verbeteren !
Wat uw persoonlijke situatie ook is, u deelt dezelfde droom: Een vrijstaande woning op een ruime kavel grond voor de prijs van een rijtjeshuis in Nederland. Ook nieuwbouw behoort tot de mogelijkheden... Een droom die dichterbij ligt dan u denkt !

Vraagprijs of koopprijs – prijsstelling van huizen in Duitsland
Het is u wellicht opgevallen dat op diverse websites van Duitse makelaars bij huizen een ‘Kaufpreis‘ of ‘Preis‘ staat vermeld terwijl in Nederland gewoonlijk een ‘Vraagprijs‘ wordt genoemd.Huizen zijn in Duitsland scherp geprijsd! 

De bij het object genoemde prijs is GEEN VRAAGPRIJS. Als de verkoopprijs onderhandelbaar is dan wordt dit aangegeven door VHB (Verhandlungsbasisof VH (Verhandelbar) bij de prijs te vermelden.

Ook zonder de vermelding VH of VHB  kan er sprake zijn van onderhandelingsruimte, u dient er echter rekening mee te houden dat dit sterk afhangt van de persoonlijke situatie van de verkoper en niet vanzelfsprekend is. Zeker is dat de marge altijd (veel) kleiner zal zijn als in Nederland gebruikelijk is…

Wij kunnen u hierover adviseren en voor u onderhandelen, houdt u er echter rekening mee dat grote verschillen in de meeste gevallen niet te realiseren zijn.

Te koop …….

Stel, u gaat samen eens lekker een dagje toeren over de grens, om op diverse locaties te gaan kijken wat voor mooie objecten hier allemaal te koop staan. Buiten het feit dat u kunt genieten van de mooie omgeving en de ruimte, staat u een verrassing te wachten: Er staat helemaal niets te koop !!!
Tenminste, daar lijkt het op…. er staat namelijk nergens een bord in de tuin.
In Duitsland worden woningen steeds minder particulier verkocht en nemen de verkopers liever een makelaar in de arm. Het kost hen immers niets want de koper betaald de makelaarskosten.
Nou, dan maar even gaan kijken in de etalages van de makelaars en banken, gelukkig… huizen te koop. Toch weer een tegenvaller: er staan geen adressen bij dus er even langsrijden is er niet bij. Na een lange dag keert u teleurgesteld huiswaarts.
Hoe komt dit nou ? De Duitse makelaars houden dit allemaal in eigen beheer. Zij moeten namelijk, bij de totstandkoming van de koop, kunnen aantonen dat zij het huis hebben aangeboden (d.m.v. een zgn Nachweis). In de veel gevallen zal de makelaar u, als koper, dan ook vragen een formulier te ondertekenen waarop staat dat de verkoop door tussenkomst van hem tot stand gekomen is.
Ook hebben makelaars er veelal belang bij dat een financiering en/of verzekeringen via hen afgesloten worden (provisie bij plaatselijke bank…). Om te voorkomen dat u meegesleept wordt in iets waar u achteraf helemaal niets van begrepen heeft, biedt onze Financierings- en verzekeringsservice u betrouwbaar advies, in het Nederlands. Klik hier voor meer informatie !
Doordat de procedure is zoals hierboven geschetst, dient u goed op uw hoede te zijn, zie voor meer hierover de pagina ´Info huis kopen II´
De koopprijs betaalt u pas op de afgesproken datum van overdracht maar NIET EERDER dan dat u daartoe opdracht heeft ontvangen van de notaris!!!

Aanschaf van onroerend goed

Allereerst een paar zaken die belangrijk zijn om te weten alvorens u een woning gaat bezichtigen:
Een optie nemen op een woning is in Duitsland niet gebruikelijk. Wel kunnen wij ervoor zorgen dat de, met ons samenwerkende makelaar, de door u gewenste woning enige tijd reserveert (maximaal 1 week). Dit betekent dus dat u vrij moet zijn om snel te kunnen beslissen…
Een zgn financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst,is in Duitsland niet gebruikelijk. Door onze goede samenwerking met een aantal Duitse makelaars en notarissen in de grensstreek kunnen wij dit voorbehoud in veel gevallen tóch laten opnemen waarbij u maximaal 3 weken de tijd krijgt om de zaak financiëel rond te krijgen. Dit is vooral belangrijk als blijkt dat uw droomhuis bij verschillende makelaars te koop staat en u zeker wilt stellen dat u de koper bent. De verkoper heeft hierin het laatste woord!
Wij kunnen voor u in een vroegtijdig stadium laten uitrekenen wat uw financiële draagkracht is en uw hypotheek onderbrengen bij een Nederlandse of Duitse bank.
Van een voorlopige koopovereenkomst wordt in Duitsland geen gebruik gemaakt.
Voordat een koper zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland.
De koper moet allereerst een woonvergunning hebben, als EU-burger heeft u deze automatisch. Bij de verwerving van onroerend goed krijgt u verder te maken met twee overeenkomsten en de inschrijving in het Grundbuch. Eerst sluit u een koopovereenkomst (“Kaufvertrag”) en daarna moeten partijen het eens zijn dat de eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Deze overdracht wordt in Duitsland Auflassung genoemd. Tenslotte moet de wijziging van de eigendom in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas na inschrijving in het Grundbuch wordt de koper eigenaar.

De koop

Nieuwbouw of bestaande bouw kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond verworven worden. Voor iedere overeenkomst, waarin iemand de eigendom van grond verwerft of overdraagt, is een notariele akte vereist. Niet alleen de Auflassung, maar ook het Kaufvertrag zelf moeten daarom notarieel vastgelegd worden. Wie zeker wil zijn dat hij het stuk grond in eigendom verkrijgt, dient aan te dringen op een spoedige afspraak bij de notaris.
De taken van de notaris
Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. Hij stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten.
Hij krijgt voor zijn diensten alleen het door de staat vastgestelde tarief, ongeacht de hoeveelheid werk. Tot de verdere taken van de notaris behoren:
• Het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop.
• Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt.
• Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.
Definitieve karakter van de koopovereenkomst
Om de kosten te beperken is het gebruikelijk om in de koopovereenkomst (“Kaufvertrag”) tevens de eigendomsoverdracht, oftewel de Auflassung op te nemen. Is de akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris getekend, dan kunt u niet meer terug; ook niet door alleen een bepaald percentage als boete te betalen. Daarom is het verstandig eerst de financiering te regelen en een ontwerpcontract door de notaris op te laten stellen. Daarin kunt u controleren of de prijs, de ligging, de indeling, het aantal vertrekken en de andere overeengekomen zaken kloppen. Voor een nog te bouwen woning moet het ontwerpcontract voor passeren bij de koper liggen.
Voorbeeld van een Duits koopcontract kunt u hier vinden
Inschrijving in het Grundbuch
De koper wordt pas eigenaar als de inschrijving in het Grundbuch een feit is. U kunt zich ook zelf op de hoogte stellen van de inhoud van het Grundbuch door een kopie op te vragen. Via het Grundbuch kunt u bijvoorbeeld informatie over de ligging en grootte van het stuk grond aan de weet komen. En niet onbelangrijk of er Grundschulden en/of hypotheken op rusten. Grundschulden zijn zekerheidsrechten vergelijkbaar met een hypothecaire inschrijving in het kadaster. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd.
Rangbescheinigung
Opname van de hypothecaire lening is mogelijk nadat de notaris aan de hand van een uittreksel uit het Grundbuch heeft aangetoond dat eerste hypotheek gevestigd kan worden. In gevallen waarin de betalingstermijn in het koopcontract onvoldoende ruimte heeft gelaten om de ambtelijke inschrijvingsprocedure af te wachten, kunt u (tegen betaling van de notariskosten hiervoor) aan de notaris die de hypotheekvestiging regelt om een zgn. Rangbescheinigung vragen. Na ontvangst van deze verklaring kan de bank tot uitbetaling overgaan. De bank moet dan tevens in het bezit zijn gekomen van het bericht van de notaris bij wie u de koopovereenkomst hebt gesloten, waarin staat welke partijen (verkoper, bank etc.) recht hebben op welk deel van de koopsom (Falligkeistmitteilung) en een origineel exemplaar van de executoriale titel (Vollstreckbare Ausfertigung).
Auflassungsvormerkung, aantekening in het Grundbuch
Het kadaster heeft tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een schuldeiser van de verkoper de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. De koper kan zich hiertegen beschermen door een aantekening (“Auflassungsvormerkung”) in het Grundbuch via de notaris le laten maken betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht.
Hierbij geldt ook:
Doe nooit een betaling vooraf, wat er ook gebeurd. U moet eerst bericht ontvangen dat de Vormerkung in het Grundbuch heeft plaatsgevonden. Bij twijfels kunt u altijd bij de notaris terecht, deze staat u welwillend te woord en rekent daarvoor niets extra´s.

De koopovereenkomst – Kosten koper -De koopsom

MF3-A006


In Duitsland is het niet gebruikelijk dat een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Let er dus goed op dat u dit van tevoren alsnog in de overeenkomst laat opnemen. De notaris kan u adviseren over de formulering van die clausule. Geef uzelf tenminste 2-3 weken tijdsruimte om de financiering te regelen en bespreek tevoren met uw adviseur of financiering in uw geval mogelijk is en zo ja, tot welk bedrag.
WA-verzekering
In Duitsland kunt u veel sneller en voor grotere bedragen aansprakelijk worden gesteld dan in Nederland Het is daarom sterk aan te bevelen om zo vroeg mogelijk een op de Duitse aansprakelijkheidsregels afgestemde – en dus in ieder geval Duitse – Privathaftplicht – versicherung af te sluiten.

Kosten koper

De kosten koper liggen in Duitsland hoger als in Nederland (rond 12%)
Deze kosten bestaan uit:
Notar/Grundbuch: 1.5%
Grund Erwerbsteuer:+-5% (overdrachtsbelasting) (per Bundesland nogal verschillend
Lees meer Link opent in een nieuw venster
Makelaarskosten: ca. 5% (excl. Mehrwertsteuer =btw) Per huis en regio zijn er afwijkingen mogelijk
Bij het afsluiten van een hypotheek ontstaan vaak extra kosten. Deze aan de hypotheekverstrekking verbonden kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

De makelaar zal de provisie in rekening brengen bij de koper. Dat geldt in principe ook, indien u alleen maar gebruik maakt van een aanbod dat hij u uit zijn woningvoorraad doet en u hem dus geen zoekopdracht hebt gegeven. Bovendien is deze courtage over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. Gebruikelijk is dat de koper 3% – 5% makelaarscourtage (exclusief 16% BTW) van de verkoopprijs betaalt, maar deze mag wettelijk ook maximaal 6% van de verkoopprijs bedragen (dus is deze in veel gevallen 5 %, exclusief 19% BTW). Soms betaalt u een lager tarief en krijgt de verkopende makelaar een deel van zijn provisie van de verkoper, waarbij dit vervolgens in de koopprijs is verwerkt…

De koopsom
Dient voldaan te worden op de in de koopovereenkomst afgesproken datum van overdracht maar pas na opdracht van de notaris (Fälligkeitsmitteilung). Er zijn echter kosten welke u eerder dient te voldoen, zoals: honorarium notaris**, grunderwerbsteur (overdrachtsbelasting) en makelaarscourtage (zie ook alinea over makelaarskosten). Deze kosten zijn in de hypotheek opgenomen en kunt u laten betalen door uw hypotheekverstrekker of zelf betalen en later declareren.

Makelaarskosten – wanneer betalen ?

Makelaarskosten – wanneer betalen?
Deze bent u verschuldigd ná het tekenen van de koopovereenkomst, het werk van de Duitse makelaar is hiermee namelijk voltooid. Enkele van de met ons samenwerkende makelaars hoeft u pas te betalen op het moment dat u kunt beschikken over geld uit uw financiering zodat u deze rekening direct door de bank kunt laten betalen of kunt declareren. U dient er echter rekening mee te houden dat u in een aantal gevallen de makelaarsrekening al snel na het tekenen van de koopovereenkomst moet betalen.

Lees meer over de aankoop van een huis in Duitsland op info huiskopen 2

Diverse bijzonderheden

In Duitsland dient het eigendom op uw naam te worden ingeschreven in het Grundbuch.
Allereerst sluit een ´Kaufvertrag´ (koopovereenkomst) vervolgens moeten beide partijen het eens zijn, dat het eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Dit wordt in Duitsland ´Auflassung´ genoemd.
Tenslotte moeten de eigendomswijzingen in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas nadat de naam van de nieuwe eigenaar in het Grundbuch is ingeschreven is de koper definitief de nieuwe eigenaar.
Tussen het tekenen van het Kaufvertrag en het aanbrengen van de eigendomswijzigingen in het Grundbuch zal enige tijd verstrijken. Om u toch alvast als eigenaar aan te merken zal de notaris er zorg voor dragen dat er een het Grundbuch een aantekening (Auflassungsvormerkung) wordt gemaakt waarbij vermeld wordt dat het grondstuk verkocht is en zodoende ´geblokkeerd´ is.

Vissen over de grens……?

Vissen over de grens……..
In Nederland gevestigde makelaars gedragen zich vaak nog erger in Duitsland dan de ergste Duitse makelaars omdat ze zich hier vrij voelen en denken dat hier alles mag.
Vaak beheersen ze de taal bijna niet eens en kennen de valkuilen niet. De huizen pikken ze van de Duitse makelaar sites en plakken ze op hun site (vaak blijven ze daar ook staan als de huizen al lang verkocht zijn)

Of een eigenaar kan zijn huis niet via een Duitse makelaar verkopen, bijvoorbeeld omdat het te duur is , op de verkeerde locatie staat of in een slechte staat is maar meestal omdat de vraagprijs te hoog is….. (… daarvoor kan de Duitse makelaar het niet verkopen)

Nou dan probeert hij het via een in Nederland gevestigde makelaar want die zal wel een landgenoot kunnen vinden die het voor een te hoge prijs
wil kopen. In de eerste emigratie hype ( vanaf 2000 ) hebben Nederlanders veel te veel geld voor de huizen hier betaald.
Deze huizen komen nu weer op de markt (door scheiding enz) en dan willen de verkopers natuurlijk weer de aankoop prijs plus de kosten koper en de verf die ze gebruikt hebben van de nieuwe koper terug hebben. U zult geen Duitse bank vinden die dan meer dan 60 tot 70 % van de aankoop prijs wil financieren.

En dan al die mensen die hier een huis gekocht hebben en dan denken dat ze het allemaal nu wel weten en ook nog eens een makelaardij starten…..

Wij hebben de wijsheid niet in pacht en wij maken het ook niet mooier dan het is maar zullen u wel op de valkuilen attent maken.

Wij zijn niet de ene minuut verkoop makelaar met veel informatie over emigratie en – als uw droomhuis niet in ons bestand zit – de andere minuut aankoop makelaar.
In principe kunt u ieder huis van iedere makelaar zonder meerkosten voor u via ons kopen maar wel met de ervaring van meer dan 20 jaar op de Duitse woningsmarkt Wij hebben geen enkele verplichting tegenover geen een makelaar in de grensregio, wij blijven onafhankelijk en voorkomen daarmee ook een belangenverstrengeling