Posts Tagged: valkuilen bij de aankoop van een huis in Duitsland

Bouwtechnokeuring of taxatie bij de aankoop van een huis in Duitsland

Wanneer heeft u geen deskundig advies nodig bij de aanschaf van een woning?
- Kunt u de marktwaarde en de werkelijke waarde bepalen?
- Kunt u een inschatting maken van de bouwkundige toestand van de woning?
- Kunt u de technische staat van de woning beoordelen?
- Kunt u bepalen hoe energiezuinig de woning is?
- Bent u op de hoogte van de gebruikelijke trucjes van veel makelaars?
- Kunt u een reele inschatting maken van de komende onderhoudswerkzaamheden voor modernisering en/of renovatie?
- Bent u bekend met alle voorkomende bouwwerkzaamheden? (Sanitair, Electra, Isolatie, Vocht, Schimmel, etc.)

Als u al deze vragen met JA beantwoord heeft, dan heeft u geen vakkundige ondersteuning (bouwtechnisch advies) nodig voor de aanschaf van een woning.
De meeste kopers heben echter geen enkele ervaring bij de aanschaf van een woning en worden door hun vele vragen rond de aanschaf van het huis overweldigd. De koop van een woning is een complexe zaak en vereist een hoge mate van voorbereiding.  Het grootste financieele risico dat iemand in zijn leven aangaat, is de koop van zijn eigen vier muren. Daarvoor moeten alle stappen zeer goed overwogen en doordacht zijn.

De makelaar is niet aansprakelijk voor een te hoge aankoopprijs!
De meeste huizenkopers zijn echter volkomen leken en vertrouwen volkomen op de verhalen en hulp van de verkoopmakelaar. Deze zou toch de juiste en volledige aanspreekpartner moeten zijn. Maar is dit werkelijk altijd het geval?

De makelaars provisie is sterk afhankelijk van de verkoopprijs. Des te hoger de verkoopprijs is, des te hoger is ook de verdienste van de makelaar.
In 1999 kwam het hogergerecht van Koblenz tot het volgende oordeel:

 Een makelaar is niet aansprakelijk als een koper een huis voor een te hoge prijs koopt.
De rechter van het Koblenzer hoger gerechtshof gaf tijdens deze uitspraak aan, dat het niet onder de verantwoording valt om ervoor te zorgen dat de overeengekomen verkoopprijs redelijk of marktconform is. Daarom kan hij dus ook niet verantwoordelijk worden gehouden voor een te hoge verkoopprijs. De rechter verklaart verder, dat alleen de koper verantwoordelijk is als de woning voor een te hoge prijs word gekocht.

Gezien de waarde van de grond niet noodzakelijk hoeft overeen te komen met de omliggende kavels, maar eerder word bepaald door vraag en aanbod van de markt.  Voor welke prijs en welke beweegredenen, een koper heeft om een huis te kopen zijn in de meesten gevallen de makelaar niet bekend. Met deze rechtspraak word de deur wagenwijd open gezet voor extreme woekerprijzen. Hier geld dus ook weer het recht van de sterkste.
Wie er dus valselijk van uit is gegaan dat een makelaar het beste weet wat de toestand en waarde van een woning is, heeft hier een les geleerd. Juist in dit opzicht is en word het in de toekomst steeds belangrijker voor de particuliere, maar ook voor de zakelijke vastgoed koper zichzelf in te dekken voor er over word gegaan tot de aanschaf.
Een deskundig advies, expertise of taxatierapport kan u er voor beschermen om een huis te duur aan te schaffen.

Vraag om meer informatie via de mail of bel ons voor een voor u geheel vrijblijvend advies gesprek,

Beleggen in Duits vastgoed blijft ook in 2018 een goede keus

 

Hoewel aanbieders van woonruimte het hier en daar wat overdrijven met de prijzen zien analisten nog geen aanleiding, om van een zeepbel-effect te spreken

Beleggen in Duits woonvastgoed blijft aantrekkelijk. Nadat in 2017 de prijzen continu waren gestegen, gaan vastgoedexperts er van uit, dat deze lijn ook dit jaar wordt doorgetrokken. Het gemiddelde prijsstijgingspercentage van om en nabij de 9% sinds het jaar 2009 getuigt van een ongebrijdelde dynamiek op dit gebied; marktanalisten constateerden in 2016 een stijging van 20 % tegenover het jaar 2014.

De meest opzienbarende stijgingen vertonen de grote steden München, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Berlin en Hamburg. Dit is onder meer te wijten aan het feit dat vastgoed in de grote Duitse steden uitermate in trek is bij kapitaalkrachtige investeerders uit Azië, Amerika en het Midden-Oosten. Bovendien zijn de binnensteden vanwege hun banenaanbod zeer gewild bij hoog opgeleide jonge mensen. De run op bestaande woonruimte in de grote steden zorgt voor een tekort, en dit tekort wederom doet de prijzen opschroeven. Daarnaast schort het in de grote steden uiteraard aan bouwgrond. In de regio en op het platteland stagneren daarentegen de prijzen of gaan zelfs een stuk naar beneden.

Nog geen sprake van zeepbel-effect

Hoewel aanbieders van woonruimte het hier en daar wat overdrijven met de prijzen zien analisten nog geen aanleiding om van een zeepbel-effect te spreken. Van een zeepbel-effect is pas dan sprake, als naast de prijsstijgingen ook indicatoren zoals de toename van speculatieve aankopen en financieringsproblemen een grotere rol gaan spelen. Op het gebied van kredietverstrekking zien experts momenteel geen gevaarlijke toename; Duitse banken verstrekken ook niet zo snel en lichtzinnig kredieten voor de aankoop van vastgoed.

Bron / Copyright  Alexander Crämer van het kantoor Strick - Website: www.strick.de

De aankoop van een huis in Duitsland – valkuilen ?

Vaak trekt u als huizenkoper aan het kortste eind, als u er achter komt dat de verwachte lage prijs van een woning na een realistische berekening toch veel hoger uitvalt en/of dat de makelaarsprovisie achteraf te duur is uitgevallen.
Ook de onderhoudskosten kunnen onverwacht in het onmetelijke stijgen, terwijl ze vooraf toch zo klein leken....
Meestal zijn het trucjes van veel makelaars waar argeloze kopers steeds intrappen.

Hoe kunt u zichzelf als potentieel huizenkoper beschermen tegen deze kaal pluk trucks die veel makelaars gebruiken.
Het belangrijkste is: uw oren en ogen goed openhouden en alles tot in het kleinste detail goed nakijken.
Op veel makelaarwebsites worden de gunstigste financiering mogelijkheden met tabellen aan u getoond.
Het is alleen jammer dat hierbij vaak wel de actuele (laagste) hypotheekrente wordt gebruikt, waardoor er een compleet onrealistisch beeld word gecre erd.
Ook de looptijd van de rente word meestal op een manier aangegeven dat u zo snel mogelijk moet inschrijven omdat u anders de boot zou missen, en dat u bij uw pensioen ook daadwerkelijk schuldenvrij bent.
Kijk ook uit voor onrealistische rekeningen gebaseerd op de toekomstige waardestijging van ontroerend goed.

Blijf weg van massa bezichtigen!
Sommige makelaars plannen een bezichtiging met meerdere geinteresseerde tegelijk, om de potenti le koper het gevoel te geven dat het object erg gewild is, en dat u het beste vandaag nog kunt beslissen.
Hier moet op een bedenkingstermijn gewezen worden en de rest moet niet serieus genomen worden.

Om de onderhoudskosten van een woning goed te kunnen inschatten moet een professioneel in de arm worden genomen, die het huis goed doorlicht en een inschatting kan maken van aankomende reparatie en onderhoudskosten.

Wie denkt dat hij bij inschakeling van een notaris in zekere wateren vaart vergist zich: zijn werk is enkel en alleen, om als neutrale partij te zorgen dat de transactie rechtsgeldig is.
En houd zich op geen enkele wijze bezig met de financiele en technische aspecten.

Lees meer over de aankoop van een woning in Duitsland ook hier

Ontdek de mogelijkheden van wonen in Duitsland en voorkom de valkuilen !

Wij maken het niet mooier als het al is…..

Vraag om meer informatie over onze aankoopbegeleiding

Verhuurde woning in Duitsland kopen – Waar moet u op letten ?

Bij verkoop van woonvastgoed genieten huurders een optierecht

Meer dan ooit profiteren huurders in Duitsland recentelijk van de buitengewoon lage hypotheekrente, om de droom van een eigen huis te realisieren. Wie al geruime tijd met dit idee speelt en de in Duitsland obligatoire eigen inbreng van tenminste 20 % van de koopsom kan ophoesten, heeft nu de kans van zijn leven. Maar wie gaat er nou maandenlang op zoek naar een geschikt object als hij zijn eigen vertrouwde huurwoning kan kopen. Per slot van rekening weet je als huurder wat je koopt, voordelen en gebreken zijn immers sinds jaren bekend.

Ook voor de eigenaar van de flat is het wellicht aantrekkelijk om in tijden van aantrekkende woningprijzen bij gelegenheid zonder veel moeite wat zakgeld te vangen. Eigenaars van woonvastgoed doen onder de huidige omstandigheden sowieso niet zo graag het gebouw in zijn geheel van de hand, maar delen het wooncomplex liever op in afzonderlijke eenheden, om door de verkoop van separate woningen uiteindelijk een hogere prijs te scoren

Wat veel huurbazen echter niet weten: wordt een woning tijdens een lopend huurcontract in afzonderlijk woonvastgoed omgezet en vervolgens te koop aangeboden, geniet de inzittende huurder ten opzichte van een derde voorkooprecht; hij kan zijn huurwoning volgens het Duits Burgerlijk Wetboek in dit geval op dezelfde voorwaarden kopen, die de eigenaar/verkoper met een derde zou zijn overeengekomen. Dit optierecht bestaat echter alleen dan, als tijdens de looptijd van het huurcontract deze omzetting in afzonderlijke eenheden inclusief registratie in het kataster (Grundbucheintragung) voor de eerste keer geschiedt. Een huurder heeft dus geen voorkooprecht, als het gebouw in zijn geheel wordt verkocht, of als hij zijn intrek neemt in de separate flat van een eigenaar.

Bron / Copyright  Alexander Crämer van het kantoor Strick - Website: www.strick.de

Vissen over de grens……?

Vissen over de grens……..
In Nederland gevestigde makelaars gedragen zich vaak nog erger in Duitsland dan de ergste Duitse makelaars omdat ze zich hier vrij voelen en denken dat hier alles mag.
Vaak beheersen ze de taal bijna niet eens en kennen de valkuilen niet. De huizen pikken ze van de Duitse makelaar sites en plakken ze op hun site (vaak blijven ze daar ook staan als de huizen al lang verkocht zijn)

Of een eigenaar kan zijn huis niet via een Duitse makelaar verkopen, bijvoorbeeld omdat het te duur is , op de verkeerde locatie staat of in een slechte staat is maar meestal omdat de vraagprijs te hoog is….. (… daarvoor kan de Duitse makelaar het niet verkopen)

Nou dan probeert hij het via een in Nederland gevestigde makelaar want die zal wel een landgenoot kunnen vinden die het voor een te hoge prijs
wil kopen. In de eerste emigratie hype ( vanaf 2000 ) hebben Nederlanders veel te veel geld voor de huizen hier betaald.
Deze huizen komen nu weer op de markt (door scheiding enz) en dan willen de verkopers natuurlijk weer de aankoop prijs plus de kosten koper en de verf die ze gebruikt hebben van de nieuwe koper terug hebben. U zult geen Duitse bank vinden die dan meer dan 60 tot 70 % van de aankoop prijs wil financieren.

En dan al die mensen die hier een huis gekocht hebben en dan denken dat ze het allemaal nu wel weten en ook nog eens een makelaardij starten…..

Wij hebben de wijsheid niet in pacht en wij maken het ook niet mooier dan het is maar zullen u wel op de valkuilen attent maken.

Wij zijn niet de ene minuut verkoop makelaar met veel informatie over emigratie en – als uw droomhuis niet in ons bestand zit – de andere minuut aankoop makelaar.
In principe kunt u ieder huis van iedere makelaar zonder meerkosten voor u via ons kopen maar wel met de ervaring van meer dan 20 jaar op de Duitse woningsmarkt Wij hebben geen enkele verplichting tegenover geen een makelaar in de grensregio, wij blijven onafhankelijk en voorkomen daarmee ook een belangenverstrengeling