Berichten door Peter Sijsling
Aankoop van een vakantiehuis in Duitsland
Aankoop van een vakantiehuis in Duitsland.
Duitsland is voor Nederlanders een attractief vakantieland. Steeds meer Nederlanders beleggen daarom in een vakantiehuis in Duitsland. Dit heeft een aantal fiscale consequenties.
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)
Bij aankoop van onroerend goed moet in Duitsland Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) betaald worden. Deze belasting varieert tussen 3,5% en 5% van de koopprijs, afhankelijk van de deelstaat waarin het onroerend goed gelegen is. Wordt er naast het onroerend goed (erf, gebouw, tuin) ook nog inventaris gekocht, dan moet de koopprijs worden verdeeld tussen het onroerend goed en de inventaris. De Grunderwerbsteuer is uitsluitend te betalen over het vastgoedgedeelte. Let op: in Duitsland is elke overdracht van onroerend goed met Grunderwerbsteuer belast, een doorverkoopregeling zoals in Nederland bestaat in Duitsland niet.
Omzetbelasting (Umsatzsteuer)
In beginsel is de koop van een vakantiehuisje vrij van omzetbelasting. Voor vakantiewoningen die bestemd zijn voor de verhuur aan derden wordt echter meestal geopteerd voor een levering mét omzetbelasting (heden: 19%). De reden: de koper van het vakantiehuis kan de omzetbelasting die hij bij aankoop verschuldigd was, bij de belastingdienst (Finanzamt) terugvorderen.
Als de Nederlandse koper zijn vakantiehuis gaat verhuren, wordt hij een omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland. Hierbij moet men twee manieren van verhuren uit elkaar houden:
– langdurig verhuur aan een vakantieoperator: verhuurt de koper zijn vakantiehuisje langdurig aan een vakantieoperator, is deze verhuur in beginsel BTW-vrij. De koper (verhuurder) kan echter voor de BTW-optie kiezen. Dit heeft tot gevolg dat de verhuur met (heden) 19% BTW wordt belast.
– korte-termijn-verhuur: de verhuur aan verschillende vakantiegasten is onderworpen aan omzetbelasting; deze bedraagt momenteel 7%.
Als er voor de verhuur BTW betaald moet worden, dan kan de koper van het vakantiehuis op basis van de ontvangen rekeningen bijv. voor de koop van het vakantiehuis, de aankoop van de inventaris, energiefacturen enz. de hier bij inbegrepen BTW als voorbelasting aantekenen. Als de koper door de verkrijging van het onroerend goed voor de eerste keer omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland wordt, moet hij gedurende de eerste 24 maanden maandelijks aangifte doen. Deze aangiftes dienen tot de 10de van de daarop volgende maand bij het Finanzamt te worden ingediend en betaald.
Inkomstenbelasting (Einkommensteuer)
Voor het in Duitsland gelegen vakantieobject wijst het Belastingverdrag Nederland-Duitsland de belastingheffing aan Duitsland toe. De Nederlandse koper is door de verkrijging van het in Duitsland gelegen vastgoed beperkt belastingplichtig in Duitsland. Wat betreft inkomstenbelasting als gevolg van verhuur zijn de volgende gevallen denkbaar:
Verhuur uitsluitend door de koper zelf: Verhuurt de koper zelf, moet hij t.a.v. de Duitse fiscus aantonen, dat hij zijn vakantiehuis verhuurt met het doel inkomsten te genereren. Dit doel bestaat dan, als de koper over een voorspeld tijdsbestek van ca. 30 jaar winst boekt, dus meer inkomsten heeft dan kosten maakt. Maakt de eigenaar van het vakantiehuis verlies, dan gaat het Finanzamt uit van een hobby, en de eigenaar hoeft geen inkomstenbelasting te betalen. Boekt hij winst, moet hij over de inkomsten inkomstenbelasting betalen. Verliezen uit de beginperiode worden verrekend met andere in Duitsland belastingplichtige inkomsten, maar kunnen, mochten er geen verdere inkomsten bestaan, ook onbegrensd met toekomstige belastingplichtige inkomsten verrekend worden.
De heffing van inkomstenbelasting m.b.t. huuropbrengsten geschiedt in Duitsland op kasbasis, d.w.z. alle in een kalenderjaar verkregen inkomsten door verhuur minus alle vooruitbetaalde wervingskosten leiden tot winst of verlies. De wervingskosten zijn fiscaal aftrekbaar voor zover zij betrekking hebben op de verhuurperiode. Wordt het vakantiehuisje niet alleen voor verhuur gebruikt, maar tevens door de eigenaar zelf bewoond en bestaan er tijdens het kalenderjaar periodes van leegstand, wordt er dienovereenkomstig op de wervingskosten als aftrekpost gekort.
Verhuur door de koper met behulp van een vakantieoperator als makelaar: De koper van de vakantiewoning sluit een langdurige huurbemiddelingsovereenkomst met een vakantieoperator af. Inhoud van deze overeenkomst is dat de vakantieoperator op gezag van de koper met verschillende vakantiegasten huurcontracten afsluit en de koper slechts op bepaalde contractueel overeengekomen tijden zelf van het vakantiehuisje gebruik kan maken. Buiten het periodiek vastgelegde eigengebruik is het vakantiehuis voor verhuur beschikbaar. In dit geval veronderstelt het Finanzamt een doel inkomsten te genereren en worden de wervingskosten enkel voor de periode van eigengebruik gekort. Leegstand wordt ingedeeld bij de verhuurperiode.
Onder bepaalde omstandigheden is er wat betreft het Finanzamt geen sprake van huuropbrengsten, maar van bedrijfsmatige inkomsten. De winst hieruit is onderworpen aan de inkomstenbelasting, maar ook aan de gemeentelijke bedrijfsbelasting voor het geval de winst meer dan € 24.500,00 bedraagt. Het huis geldt als bedrijfsvermogen en is bij verkoop onderworpen aan inkomstenbelasting.
Verhuur aan een vakantieoperator: Als de koper van de vakantiewoning een langdurig huurcontract met een vakantieoperator afsluit en deze dienstverlener de vakantiewoning op eigen gezag en op eigen rekening aan vakantiegasten verhuurt, ontvangt de eigenaar inkomsten door verhuur. Uiteraard veronderstelt het Finanzamt hierbij het doel opbrengsten te genereren. Zoals vermeld ontstaan inkomsten als er een batig saldo bestaat tussen opbrengsten en wervingskosten.
De verkoop van het onroerend goed is slechts dan onderworpen aan de inkomstenbelasting, wanneer tussen de aankoop en de verkoop van de vakantiewoning minder dan 10 jaar gelegen zijn. De verkoopwinst wordt met Einkommensteuer belast. De verkoopwinst bestaat in dit geval uit de verkoopprijs minus de historische aankoopprijs plus de afschrijving op het onroerend goed. De winst wordt enkel dan belast, als deze hoger is dan € 600,00.
Gemeentelijke onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)
Het Finanzamt legt voor de vakantiewoning een uniform vastgestelde fiscale waarde (Einheitswert) vast. Deze waarde is voor de gemeente de basis ter bepaling van de onroerendgoedbelasting.
Voor u gevonden op de website (bron) van:
Belasting Collectief Nederland-Balthasar Bekkerwei 74 | 8914 BE | Leeuwarden
Internet
Minder animo emigratie naar Duitsland ?
Bent u na emigratie nog belastingplichtig in Nederland?
Ook na emigratie is het mogelijk dat u nog steeds belastingplichtig bent in Nederland. Dit is het geval als u na uw emigratie inkomsten hebt waarover Nederland belastingen mag heffen. U bent dan een buitenlandse belastingplichtige. Voorbeelden van zulke inkomsten zijn:
inkomsten uit een dienstbetrekking in Nederland
pensioen- of socialeverzekeringsuitkeringen die u vanuit Nederland ontvangt
inkomsten uit onroerende zaken die u in Nederland bezit
Voorbeeld
U bent naar Duitsland geëmigreerd, maar u blijft in Nederland werken. Dagelijks reist u van uw woonplaats in Duitsland naar uw werk in Nederland. Op grond van het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Nederland en Duitsland, heeft Nederland het recht belastingen te heffen over het loon dat u van uw werkgever ontvangt. U bent dan buitenlands belastingplichtig.
Bron: Voor u gevonden op de site van de belastingsdienst hier
Taalhulp Duits-Voor u gevonden
Voorafgaande informatie
Deze taalhulp Duits is gericht op personen die geen enkele voorkennis van deze taal hebben. Dit aanbod kan ook nuttig zijn voor hen die het gevoel hebben onvoldoende kennis van het Duits te bezitten om de reeds bestaande taalhulp op deze blog te volgen. Wie voldoende basiskennis heeft kan terecht op Taalhulp met voorkennis.
Voorafgaand aan deze elementaire taalhulp kunnen wellicht onderstaande inlichtingen helpen om te beslissen dergelijke hulp te benutten.
Doel
Er wordt vanuit gegaan, dat u in een redelijke termijn dermate Duits wil spreken en lezen/schrijven om u verstaanbaar te maken en Duits te verstaan. Deze taalhulp veronderstelt, dat u nog geen notie heeft van het Duits en al evenmin nog enige kennis heeft van spraakkunsttermen uit langvervlogen tijden op de schoolbanken. Spraakkunst? Een taal leren zonder kennis van elementaire spraakkunst is gewoonweg onmogelijk, zeker in het Duits waar de uitgang van een woord totaal kan veranderen afhankelijk van het nut van dat woord in de gesproken of geschreven zin. Daarom zal van bij het begin telkens een gebruikte term uit de spraakkunst zo eenvoudig mogelijk verklaard worden in een afzonderlijk venstertje dat elke stap in de kennis van het Duits zal begeleiden.
Indien u werkelijk vanaf ‘nul’ Duits wil leren, is het best goed te beseffen dat een ‘redelijke’ termijn nodig is om u in die taal uit te kunnen drukken. Wat is redelijk? Wel, dat hangt af van uw eigen ontvankelijkheid voor een vreemde taal. Daarom: heb veel geduld en laat u niet afschrikken door na enkele maanden zo ergens een plots gevoel te krijgen van… nergens te staan. Zulk persoonlijk gevoel is trouwens zeer bedrieglijk. Hoe meer u Duits kan en kent, hoe meer u dat gevoel zal krijgen eigenlijk nog niets te kunnen/kennen. Maar wees gerust, u zou ervan versteld staan, hoezeer u reeds na enkele maanden gevorderd bent, zodra u per gelegenheid een gesprek met een Duitser voert en vaststelt dat deze persoon u echt verstaat, of hoezeer u na enkele maanden veel meer verstaat van wat u hoort op een Duitse radio- of televisizender. Kennis van het Duits in die mate, dat die taal even spontaan, correct en vlot gehanteerd kan worden als uw moedertaal Nederlands, zal u pas hebben na – wees niet ontgoocheld! – vijf jaren vrij intens gebruik ervan. Ach, stap voor stap gaan we in de goede richting.
Waarop kan u van in het begin best letten?
Een taal is een wijze om zich uit te drukken, om iets aan een ander mee te delen. Nu hangt de wijze waarop u iets duidelijk wil maken af van de gewoontes die in een groep mensen – in de taalgroep – leven. Een klein voorbeeld. Veronderstel dat u iemand in het Nederlands aan de telefoon wil krijgen. Dan heeft men in Vlaanderen of Nederland de gewoonte te zeggen: “Ik wil iemand opbellen”. Maar de Duitse samenleving is een andere dan de Vlaamse of de Nederlandse, en bijgevolg heeft men daar andere gewoontes om zich uit te drukken. Letterlijk vertaald uit het Duits zal een Duitser dezelfde uitspraak als volgt zeggen: “Ik wil iemand aanroepen”. Ziet u het al? De moeilijkheid is het proberen te denken, proberen zich gedachten te maken zoals een Duitser het doet! Van in het begin van deze taalhulp zal u voorbeelden krijgen, hoe u zich in het Duits uitdrukt alsof u zou denken vanuit de Duitse samenleving, niet vanuit de Vlaamse of Nederlandse. Dat is een heel belangrijke instelling die u zich eigen zou moeten maken, enkel en alleen al om verstaanbaar te zijn. Daarbij zal op de allereerste plaats ervaring moeten opgebouwd worden. Maar wees gerust… dat komt. Nog eens een klein voorbeeld? Na een hele uiteenzetting in het Nederlands zou u samenvattend kunnen besluiten: “Uiteindelijk…”. Als u in een Nederlands-Duits woordenboek gaat snuffelen, zal u wel een Duits woord voor “uiteindelijk” vinden, maar… een Duitser heeft een heel andere gewoonte om een samenvattend besluit weer te geven. Hij of zij zal zeggen (letterlijk vertaald in het Nederlands): “Onder de streep…”.
Een tweede aandachtspunt is het zeer klaar en duidelijk spreken. Dat noemt men de articulatie. Het gaat erom elke letter zeer klaar uit te spreken. Daartoe zal steeds bij elke stap een afzonderlijk venstertje verschijnen met de uitspraak van alle letters die in voorbeelden van die stap voorkomen. In het Duits articuleert men zeer, zeer (!) sterk. Het is zelfs zo, dat u weinig tot niet verstaanbaar bent, wanneer u één of meerdere letters van een woord ‘half inslikt’. Een klein voorbeeldje. Als mensen zich in de voormiddag in Midden- of Noord-Duitsland tegenkomen onderweg, groeten ze zich – jammer genoeg meestal enkel in dorpen – met (in het Nederlands vertaald) “Goede morgen”. Nu is het Duitse woord voor “morgen” juist hetzelfde, namelijk: “Morgen” en men spreekt het haast volledig hetzelfde uit (kleine verschillen zullen we in een van de eerste stappen wel ervaren). Maar… in het Nederlands spreekt men de uitgang van dat woord dof uit met een doffe “e” en neigt men daardoor om die uitgang half-monds in te slikken. In het Duits wordt dergelijke uitgang echter helder uitgesproken met een helle korte “e” (zoals in “”spel”) en een duidelijke “n” erachter. Doet u dat niet, dan zal die Duitser u verstaan alsof u het gebruikelijk Noord-Duitse woord “Moin”[uitspraak: m-o-j-n] toewenste (“Moin” is een Fries woord voor “hallo!”). Hij zal dan ook met dat woord antwoorden. Dan staat u daar: “Wat zegt die daar? Moin… Is die vies gezind of zo? Ik versta er niets van”. Daarom: klaar, zeer klaar en duidelijk articuleren! Maar wees gerust, dat komt wel…
Voor u gevonden op de website van Sebastian Norbert Hope
Lees meer
Vraagprijs of koopprijs – prijsstelling van huizen in Duitsland
Mogelijk ook interessant voor u :
De ontwikkeling van de huizenprijzen in Duitsland in 2025- Woningen in Duitsland worden weer betaalbaarder
Een oud huis kopen in Duitsland ?- Het einde voor gas- en olieverwarmingen in Duitsland – het nieuwe Bouwbesluit ( GEG)
Bij de aankoop van een huis in Duitsland: Verplichting om een huis te moderniseren bij aankoop of erfenis- Tien juridische aandachtspunten bij het overnemen van een camping in Duitsland
- Het Gebäudeenergiegesetz (GEG)´ Duitse verwarmingswet
- Ontwikkeling van de huizenprijzen in 2023 in Duitsland
CBS – Emigratie stijgt harder dan immigratie – Persbericht
buurtaal — Niederländisch für Deutsche — Deutsch für Niederländer
buurtaal — Niederländisch für Deutsche — Deutsch für Niederländer.
Gekocht en verkocht ?………… Lees meer over valse vrienden
Auto exporteren vannuit Nederland naar Duitsland – Auto invoeren in Duitsland
Het verslag van Bob:
1 – koopcontract opstellen zodat ik een bewijs van eigendom heb, waarschijnlijk is het slim dit meteen in twee talen te doen, voor de Nederlandse en de Duitse instanties
Ik heb het alleen in het Nederlands gedaan, omdat de koper geen goed Duits sprak. Dat was voldoende voor de Duitse instanties.
2 – proberen om een coc-verklaring van de Dealer te krijgen, dit vereenvoudigt de keuring in Duitsland
Die moest door de vorige eigenaar worden opgevraagd. Dat ging, maar het duurde wel anderhalve week en het kostte 120 euro. Toch is het de moeite waard, bij de Duitse instanties heb je er veel gemak van.
3 – tijdelijk reaktiveren van de huidige verzekering, en eigenlijk ook van de wegenbelasting. De wegenbelasting moet ik reaktiveren als ik met de auto naar Roosendaal wil rijden (zie 4), alleen voor het ritje naar Roosendaal. Waarschijnlijk is dat niet zo handig, omdat ik dan ter plekke de kentekenplaten moet afschroeven, het uitvoerkenteken moet aanvragen, en als er dan iets misgaat, dan kan ik niet meer rijden met de auto. Misschien is het beter met de trein of met een andere auto naar Roosendaal te gaan.
De verzekering en de wegenbelasting moesten inderdaad gereaktiveerd worden. Dit is een uitzonderingssituatie, dit was nodig omdat deze auto was stilgelegd.
4 – een uitvoerkenteken regelen bij een RDW-keuringsstation in Nederland (Roosendaal)
Dit heb ik anders gedaan. Het is mogelijk om de auto schriftelijk (per fax) ACHTERAF uit te voeren als de auto zich al in het buitenland bevindt. Zo hoefde ik niet naar Roosendaal en ik hoefde geen uitvoerkenteken en een extra tijdelijke verzekering af te sluiten. Dat kan alleen als de vorige eigenaar ermee akkoord gaat dat je nog tijdelijk op zijn verzekering blijft doorrijden.
5 – auto naar Duitsland rijden (Ik heb overwogen of het eenvoudiger is de auto door een garage te laten transporteren, maar dat kost ongeveer 1 euro per kilometer, in dit geval 1400 euro)
Heb ik gedaan en meteen gecombineerd met de weergaloze Hoi Oligoi Meeting in Huize Molrat.
6 – auto in Duitsland bij de Dekra of TÜV laten keuren, hij moet een komplete TüV en een Abgasuntersuchung (AU) krijgen. Er zijn een paar kleine verschillen in de technische eisen met Nederland, het kan theoretisch zijn dat de auto aangepast moet worden (3e remlicht is bijvoorbeeld verplicht in Duitsland). Met behulp van de coc-verklaring schijnt deze keuring eenvoudiger en goedkoper te zijn.
De TüV is een onafhankelijke keuringsinstantie (daar kun je dus niet opgelicht worden door je garage). De keuring ging vlot, de auto was immers nog bijna nieuw, het duurde ongeveer 20 minuten. De papieren uit te printen duurde wat langer. Er ontbrak namelijk op de COC-verklaring een zogenaamde Abgasschlüsselzahl, een soort classificering van de hoeveelheid uitlaatgassen. Dit moest als extra bestellinkje in het systeem ingevoerd werden. Het systeem kon dat niet als gratis dienst verwerken, en dus hebben ze me het minimumbedrag van 5 euro berekend. Er kwamen twee extra collega’s van de keurmeester aan te pas om het computersysteem om de tuin te leiden.
7 – een voorlopig bewijs van verzekering bij mijn Duitse verzekering regelen. Vroeger was dat een Doppelkarte, nu is dat een Versicheringsbestätigungsnummer (VB-nr of eVB). Dit is een voorlopig WA-verzekering die aangeeft dat je van plan bent om het voertuig binnenkort compleet te verzekeren
Klinkt moeilijker dan het is. Een telefoontje naar de verzekeringsagent, nummer opschrijven, klaar. Vanaf het moment dat je de nieuwe auto registreert in Duitsland, is hij onmiddelijk verzekerd. Ik had nog een oude auto in Duitsland bij dezelfde verzekering, die was nog vier weken doorverzekerd in overlapping met de nieuwe auto. In die tijd moest ik hem kwijtraken.
8 – auto laten registreren bij het Straßenverkehrsamt in uw woonplaats in D. Voor deze Zulassung moet ik aantonen dat de auto gekeurd is en verzekerd, en dat hij mijn eigendom is. Ergens heb ik nog gelezen dat ik een bevestiging van het Bundeverkehrsamt moet hebben dat de auto tot nog toe niet geregistreerd is geweest in Duitsland, maar hoe dat moet weet ik nog niet.
Zoals hierboven vermeld heet dat ook wel de Zulassungsstelle. Dit is het moment supreme. Hier moet je alle papieren bij de hand hebben. Dit zijn de benodigde papieren:
Sehr geehrter Herr Hollander in Duitsland,
für die Zulassung eines aus der EU eingeführten Fahrzeuges müssen folgende Unterlagen vorliegen:
– niederländischen Papiere
– niederländischen Kennzeichen
– Certificate of Confirmation (COC)/ EG- Übereinstimmungsbescheinigung oder Vollgutachten nach § 21 StVZO von der DEKRA
– deutsches Hauptuntersuchungsprotokoll (HU) wenn älter als 3 Jahre
– Kaufvertrag
– elektronische Versicherungsbestätigungsnummer (eVB) ihrer Versicherung
– Einzugsermächtigung für die Kfz- Steuer
– Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung.
Het nieuwe kenteken wordt uitgereikt nadat er allerlei zaken zijn gecontroleerd. In Duitsland kun je tegen een kleine meerprijs de middelste twee letters en het volgende zelf uitkiezen, wat ik dus gedaan heb. De eerste 1-3 letters van het Duitse kenteken zijn een afkorting van de woonplaats, dan komen altijd twee letters, daarna twee of drie cijfers. Als je de twee letters hebt gekozen, dan kun je zien welke cijfer-combinaties er nog beschikbaar zijn, en een passende uitzoeken. Een persoonlijk nummerbord is voor iedereen weggelegd in Duitsland.
Daarna worden meteen de kentekenplaten gedrukt. Je moet dan naar buiten met je aanvraagpapiertje, (de definitieve papieren heb je nog niet), daar staan een of twee kleine keetjes met firma’s die kentekenplaten drukken. Ik kan me herinneren dat ik in Nederland een willekeurige kenteken bij de garage kon laten drukken; zo eenvoudig is het in Duitsland niet om aan valse kentekenplaten te komen!
Dan moet de auto GEIDENTIFICEERD worden. Dat wil zeggen, je moet de auto bij je hebben, en de ambtenaar kijkt dan of het carosserienummer klopt.
Wij konden het carosserienummer niet vinden…
Na 5 minuten bleek het onder een laag stof verborgen te zitten!
Daarna weer naar binnen en de definitieve papieren in ontvangst nemen. Hehe, dat zit erop.
9 – voordeel: schijnbaar hoef je geen invoerbelasting te betalen. Omgekeerd moet dat wel, als je een auto van Duitsland naar Nederland exporteert. Je moet dan de bpm nabetalen. Bij een nieuwe auto is dat het complete bedrag, en hoe ouder de auto is, des te lager wordt het percentage.
Inderdaad dus.
10 – een definitieve verzekering afsluiten
Nog even telefonisch de voorwaarden voor de nieuwe verzekering afspreken, en per e-mail bevestigen. Ik neem voor het eerste jaar Vollkasko = allrisk, kost me voor deze auto en met mijn no-claim 876 euro/jaar.
11 – parkeervergunning voor Erfurt halen
Die vergunning krijg je hier bij het Tiefbau- und Verkehrsamt. Papieren meenemen, kost 25 eur per jaar. Je hebt dan toestemming om in een bepaalde kleine buurt te parkeren, maar geen recht. Als de straat vol is, dan heb je pech, theoretisch. In de praktijk zet je hem in de volgende straat die eigenlijk niet tot jouw bereik hoort, en daar heb ik nog nooit een bon voor gekregen.
12 – oude auto wegdoen
Ik had gedacht dat het moeilijk zou zijn om een oude auto weg te doen, maar ik was verbaasd hoeveel mensen een goedkope auto willen hebben. Dat was dus ook geen probleem.
Gepubliceerd op onze blog met vriendelijke toestemming van Bob die al sinds 2001 in Oost-Duitsland woont.Lees meer op de leuke blog van een Hollander in Duitsland
Verhoging overdrachtsbelasting in de provincie Nordrhein-Westfalen besloten
Met ingang van 1. october zal de overdrachtsbelasting van 3,5 naar 5 procent verhoogd worden !
Lees meer