Berichten in categorie: kopen in duitsland
Vissen over de grens……?
Vissen over de grens……..
In Nederland gevestigde makelaars gedragen zich vaak nog erger in Duitsland dan de ergste Duitse makelaars omdat ze zich hier vrij voelen en denken dat hier alles mag.
Vaak beheersen ze de taal bijna niet eens en kennen de valkuilen niet. De huizen pikken ze van de Duitse makelaar sites en plakken ze op hun site (vaak blijven ze daar ook staan als de huizen al lang verkocht zijn)
Of een eigenaar kan zijn huis niet via een Duitse makelaar verkopen, bijvoorbeeld omdat het te duur is , op de verkeerde locatie staat of in een slechte staat is maar meestal omdat de vraagprijs te hoog is….. (… daarvoor kan de Duitse makelaar het niet verkopen)
Nou dan probeert hij het via een in Nederland gevestigde makelaar want die zal wel een landgenoot kunnen vinden die het voor een te hoge prijs
wil kopen. In de eerste emigratie hype ( vanaf 2000 ) hebben Nederlanders veel te veel geld voor de huizen hier betaald.
Deze huizen komen nu weer op de markt (door scheiding enz) en dan willen de verkopers natuurlijk weer de aankoop prijs plus de kosten koper en de verf die ze gebruikt hebben van de nieuwe koper terug hebben. U zult geen Duitse bank vinden die dan meer dan 60 tot 70 % van de aankoop prijs wil financieren.
En dan al die mensen die hier een huis gekocht hebben en dan denken dat ze het allemaal nu wel weten en ook nog eens een makelaardij starten…..
Wij hebben de wijsheid niet in pacht en wij maken het ook niet mooier dan het is maar zullen u wel op de valkuilen attent maken.
Wij zijn niet de ene minuut verkoop makelaar met veel informatie over emigratie en – als uw droomhuis niet in ons bestand zit – de andere minuut aankoop makelaar.
In principe kunt u ieder huis van iedere makelaar zonder meerkosten voor u via ons kopen maar wel met de ervaring van meer dan 20 jaar op de Duitse woningsmarkt Wij hebben geen enkele verplichting tegenover geen een makelaar in de grensregio, wij blijven onafhankelijk en voorkomen daarmee ook een belangenverstrengeling
De Duitse huizenprijzen stijgen verder
De huizenmarkt in Duitsland profiteert van de nog steeds groeiende navraag naar woningen. Volgens de Deutsche Bank werden Duitse huizen gemiddeld ruim 6 procent duurder.
Ook investeerders worden actiever omdat de huizenmarkt aantrekkelijker is dan de obligatiemarkt.
Vooral in de stedlijke gebieden verwacht men een prijsstijging van +- 7%
De lage rentes maken het makkelijker om een woning te kopen
Wetgeving energie besparing in Duitsland
Huizenprijzen in Duitsland
In Duitsland en België stijgt de huizenprijs langzaam.
Lees meer
Uit meerdere onderzoeken blijkt het steeds weer dat het goed gesteld is met de Duitse huizenmarkt.
Zwangsversteigerung -De gedwongen verkoop – kopen op een veiling
Met hebberigheid versus te mooi om waar te zijn scroll je langs de Immobiliën. U hebt het huis van uw dromen gevonden : ) Voor een dubbeltje op de eerste rang. Vanuit menselijk oogpunt bezien wellicht een beetje wrang. De een z’n dood is een ander z’n brood. Een slaatje slaan uit iemand ellende. Maar ja…..Anders koopt toch iemand anders het…… Vanuit zakelijk oogpunt bezien een buitenkans. Toch!…..of niet?
Wie zijn kans wil wagen moet goed beslagen ten ijs komen, want de regels van de veilingprocedures worden strikt toegepast en de valkuilen zijn groot en diep.
De eerste stap is inzage in de veilingakte bij de bevoegde rechtbank (Amtsgericht) of u haalt de info van https://www.zvg-portal.de . De exacte object beschrijving van de woning (jaar, gebied, specificaties), de precieze locatie, grondstuk oppervlak, marktwaarde en de berekening ervan en eventuele leegstand, gebreken, beschadigingen. Maar deze papieren info geeft slechts een idee van de werkelijkheid. Kent het huis of grondstuk onaangename verrassingen die niet in de veilingakte staan opgenomen, dan heeft de koper helaas niet het recht om het koop terug te draaien.
Vervolgens duikt u in de “Grundbuchauszug” of u belt met de schuldeiser om u er zich van te vergewissen dat het huis vrij is van lasten erfdienstbaarheden, recht van overpad, recht op wonen, enz. en zo niet wat die lasten kosten.
En dan met eigen ogen kijken….. maar als belangstellende heeft u niet automatisch het recht om het huis te bezichtigen en de eigenaar is uiteraard niet in zijn beste element. Als u in overleg met eigenaar of schuldeiser een afspraak heeft om het huis te bezichtigen en u bent zelf geen architect of bouwkundig ingenieur, neem er dan één mee.
Als u dan nog steeds het huis van uw dromen hebt gevonden…en vastgesteld hebt wat die droom mag kosten….dan op naar de bank of de kluis om de financiering zeker te stellen.
De dag van de Zwangversteigerung is aangebroken. Vergeet niet uw identiteitskaart en ten minste 10% van de getaxeerde waarde als biedzekerheid in chequevorm (Door een Duitse bank bevestigt) mee te nemen. Bij de eerste veiling beginnen ze bij 70% van de getaxeerde waarde. De Bietstunde duurt maar een halve Stunde. In die tijd kan iedereen zijn bod afgeven. Heb je het hoogste bod, dan geef je de cheque af als borg.
Daarna heeft u 4-6 weken de tijd om de te betalen. Bijkomende kosten zijn de overdrachtsbelasting, de kosten voor de verandering van het eigendom in het Grundbuch en de overhead kosten (ongeveer 3,5% van het bod). Komt er geen goed bod bij de eerste veiling, dan komt er een tweede veiling die begint bij 50% van de getaxeerde waarde.
Het internet staat vol met horror verhalen van huizen verworven door Zwangversteigerung. De kansen en risico’s liggen dicht bij elkaar. Een bewoond huis zonder bezichtiging kopen is wel een beetje de goden verzoeken en wellicht een droom die niet gedroomd moet worden.
Een bericht van Mireille
Geef een reactie of deel uw mening en uw ervaring onder aan dit bericht
Valkuilen bij de aankoop van een huis in Duitsland ?
- Nieuwbouw van woningen goedkoper dan ooit – Corona-pandemie verlaagt de rente6 mei 2020
De gedwongen veiling / verkoop van een gezinswoning in Duitsland10 oktober 2019- Verkopen in Duitsland – Kopen in Duitsland – Valkuilen bij de aankoop21 juli 2019
- Bij de aankoop of nieuwbouw van een huis in Duitsland uitkijken naar het “Bebbauungsplan”30 mei 2019
- Bij de aankoop van een huis in Duitsland uitkijken naar het “Bebbauungsplan”7 mei 2019
- De grootste valkuilen……25 maart 2019
- Zwangsversteigerung -De gedwongen verkoop10 juli 2018
- Bouwtechnokeuring of taxatie bij de aankoop van een huis in Duitsland26 mei 2018
- De aankoop van een huis in Duitsland – valkuilen ?18 februari 2018
Duitsland heeft aantrekkelijkste vastgoedmarkt van Europa
….dit blijkt uit een recent Brits onderzoek.
Onder andere is het aantal bouwvergunningen voor nieuwe woningen in 2012 vergeleken met 2011 om 4,8 % gestegen.
Lees meer
Duitse huizen – In maar weinig landen daalden de huizenprijzen niet……
Energiebesparings onderzoek bij de aankoop van een huis in Duitsland
Duitsland blijft wereldwijd koploper als het gaat om energiebesparing en u kunt hiervoor gebruik maken van subsidies of goedkope leningen met super lage rentes.
Vraag om een duidelijk overzicht in de kosten van energiebesparende maatregelen voor uw nieuwe (oude) woning. En uiteraard ook over de besparingen die daardoor kunnen worden gerealiseerd.
Dit is een belangrijke factor bij de aankoop van een huis in Duitsland.
Informeer daarom vooraf waartoe u verplicht bent (Met name bij de aankoop van een ouder huis) of wat zinvol is.
Subsidie regelingen voor de renovatie van bestaande huizen in Duitsland in 2012
Met ingang van het jaar 2012 zijn er weer nieuwe subsidie regelingen voor de renovatie van bestaande woingen in Duitsland van toepassing.
Onder andere kunt u :
Subsidie aanvragen voor de begeleiding bij de verbouwing volgens de ENEV standard.
(Vergoeding tot max. 50% -max.4000,- euro- (..van de daadwerkelijke kosten voor de begeleiding) en dan alleen voor een door u zelfs bewoonde woning
1. Een subsidie van max 3750,- als de sanering voldoet aan de standard
2. Een subsidie van max. 15.000,- euro als de sanerings maatregelen voldoen aan de nieuwste wetgeving
Daarnaast hebt u recht op een goedkope hypotheek tot max. 75.000 euro met een rente percentage vanaf 1% ! met een looptijd van max. 30 jaar.
Aankoop van een vakantiehuis in Duitsland
Aankoop van een vakantiehuis in Duitsland.
Duitsland is voor Nederlanders een attractief vakantieland. Steeds meer Nederlanders beleggen daarom in een vakantiehuis in Duitsland. Dit heeft een aantal fiscale consequenties.
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)
Bij aankoop van onroerend goed moet in Duitsland Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) betaald worden. Deze belasting varieert tussen 3,5% en 5% van de koopprijs, afhankelijk van de deelstaat waarin het onroerend goed gelegen is. Wordt er naast het onroerend goed (erf, gebouw, tuin) ook nog inventaris gekocht, dan moet de koopprijs worden verdeeld tussen het onroerend goed en de inventaris. De Grunderwerbsteuer is uitsluitend te betalen over het vastgoedgedeelte. Let op: in Duitsland is elke overdracht van onroerend goed met Grunderwerbsteuer belast, een doorverkoopregeling zoals in Nederland bestaat in Duitsland niet.
Omzetbelasting (Umsatzsteuer)
In beginsel is de koop van een vakantiehuisje vrij van omzetbelasting. Voor vakantiewoningen die bestemd zijn voor de verhuur aan derden wordt echter meestal geopteerd voor een levering mét omzetbelasting (heden: 19%). De reden: de koper van het vakantiehuis kan de omzetbelasting die hij bij aankoop verschuldigd was, bij de belastingdienst (Finanzamt) terugvorderen.
Als de Nederlandse koper zijn vakantiehuis gaat verhuren, wordt hij een omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland. Hierbij moet men twee manieren van verhuren uit elkaar houden:
– langdurig verhuur aan een vakantieoperator: verhuurt de koper zijn vakantiehuisje langdurig aan een vakantieoperator, is deze verhuur in beginsel BTW-vrij. De koper (verhuurder) kan echter voor de BTW-optie kiezen. Dit heeft tot gevolg dat de verhuur met (heden) 19% BTW wordt belast.
– korte-termijn-verhuur: de verhuur aan verschillende vakantiegasten is onderworpen aan omzetbelasting; deze bedraagt momenteel 7%.
Als er voor de verhuur BTW betaald moet worden, dan kan de koper van het vakantiehuis op basis van de ontvangen rekeningen bijv. voor de koop van het vakantiehuis, de aankoop van de inventaris, energiefacturen enz. de hier bij inbegrepen BTW als voorbelasting aantekenen. Als de koper door de verkrijging van het onroerend goed voor de eerste keer omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland wordt, moet hij gedurende de eerste 24 maanden maandelijks aangifte doen. Deze aangiftes dienen tot de 10de van de daarop volgende maand bij het Finanzamt te worden ingediend en betaald.
Inkomstenbelasting (Einkommensteuer)
Voor het in Duitsland gelegen vakantieobject wijst het Belastingverdrag Nederland-Duitsland de belastingheffing aan Duitsland toe. De Nederlandse koper is door de verkrijging van het in Duitsland gelegen vastgoed beperkt belastingplichtig in Duitsland. Wat betreft inkomstenbelasting als gevolg van verhuur zijn de volgende gevallen denkbaar:
Verhuur uitsluitend door de koper zelf: Verhuurt de koper zelf, moet hij t.a.v. de Duitse fiscus aantonen, dat hij zijn vakantiehuis verhuurt met het doel inkomsten te genereren. Dit doel bestaat dan, als de koper over een voorspeld tijdsbestek van ca. 30 jaar winst boekt, dus meer inkomsten heeft dan kosten maakt. Maakt de eigenaar van het vakantiehuis verlies, dan gaat het Finanzamt uit van een hobby, en de eigenaar hoeft geen inkomstenbelasting te betalen. Boekt hij winst, moet hij over de inkomsten inkomstenbelasting betalen. Verliezen uit de beginperiode worden verrekend met andere in Duitsland belastingplichtige inkomsten, maar kunnen, mochten er geen verdere inkomsten bestaan, ook onbegrensd met toekomstige belastingplichtige inkomsten verrekend worden.
De heffing van inkomstenbelasting m.b.t. huuropbrengsten geschiedt in Duitsland op kasbasis, d.w.z. alle in een kalenderjaar verkregen inkomsten door verhuur minus alle vooruitbetaalde wervingskosten leiden tot winst of verlies. De wervingskosten zijn fiscaal aftrekbaar voor zover zij betrekking hebben op de verhuurperiode. Wordt het vakantiehuisje niet alleen voor verhuur gebruikt, maar tevens door de eigenaar zelf bewoond en bestaan er tijdens het kalenderjaar periodes van leegstand, wordt er dienovereenkomstig op de wervingskosten als aftrekpost gekort.
Verhuur door de koper met behulp van een vakantieoperator als makelaar: De koper van de vakantiewoning sluit een langdurige huurbemiddelingsovereenkomst met een vakantieoperator af. Inhoud van deze overeenkomst is dat de vakantieoperator op gezag van de koper met verschillende vakantiegasten huurcontracten afsluit en de koper slechts op bepaalde contractueel overeengekomen tijden zelf van het vakantiehuisje gebruik kan maken. Buiten het periodiek vastgelegde eigengebruik is het vakantiehuis voor verhuur beschikbaar. In dit geval veronderstelt het Finanzamt een doel inkomsten te genereren en worden de wervingskosten enkel voor de periode van eigengebruik gekort. Leegstand wordt ingedeeld bij de verhuurperiode.
Onder bepaalde omstandigheden is er wat betreft het Finanzamt geen sprake van huuropbrengsten, maar van bedrijfsmatige inkomsten. De winst hieruit is onderworpen aan de inkomstenbelasting, maar ook aan de gemeentelijke bedrijfsbelasting voor het geval de winst meer dan € 24.500,00 bedraagt. Het huis geldt als bedrijfsvermogen en is bij verkoop onderworpen aan inkomstenbelasting.
Verhuur aan een vakantieoperator: Als de koper van de vakantiewoning een langdurig huurcontract met een vakantieoperator afsluit en deze dienstverlener de vakantiewoning op eigen gezag en op eigen rekening aan vakantiegasten verhuurt, ontvangt de eigenaar inkomsten door verhuur. Uiteraard veronderstelt het Finanzamt hierbij het doel opbrengsten te genereren. Zoals vermeld ontstaan inkomsten als er een batig saldo bestaat tussen opbrengsten en wervingskosten.
De verkoop van het onroerend goed is slechts dan onderworpen aan de inkomstenbelasting, wanneer tussen de aankoop en de verkoop van de vakantiewoning minder dan 10 jaar gelegen zijn. De verkoopwinst wordt met Einkommensteuer belast. De verkoopwinst bestaat in dit geval uit de verkoopprijs minus de historische aankoopprijs plus de afschrijving op het onroerend goed. De winst wordt enkel dan belast, als deze hoger is dan € 600,00.
Gemeentelijke onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)
Het Finanzamt legt voor de vakantiewoning een uniform vastgestelde fiscale waarde (Einheitswert) vast. Deze waarde is voor de gemeente de basis ter bepaling van de onroerendgoedbelasting.
Voor u gevonden op de website (bron) van:
Belasting Collectief Nederland-Balthasar Bekkerwei 74 | 8914 BE | Leeuwarden
Internet
Recente reacties