Berichten in categorie: kopen in duitsland
Erfpacht in Duitsland
Erfpacht in Duitsland
Een huis kopen (- of bouwen) zonder ook de grond te kopen?
Dit is in Duitsland mogelijk doormiddels van erfpacht.
De toekomstige koper huurt de grond en bouwt een huis, (Of koopt een bestaande woning op een erfpachtkavel huis) aldus de woning bouwer (of koper) zal het geld sparen voor de aankoop van de kavel.
Maar wat aantrekkelijk lijkt op het eerste gezicht, heeft ook financiële risico's.
We leggen uit waarom het beter kan zijn, niet alleen een huis, maar ook het land te kopen (Indien mogelijk…)
Een Erfpachtovereenkomst is een permanente verplichting voor de „Erbpachtnehmer“ en voor de "Erbpachtgeber"
Meestal kunt u erfpacht kavels van sociale instellingen zoals stichtingen, kerken en gemeentes verkrijgen. De „Erbpachtnehmer“ wordt dus niet eigenaar van de grond, maar huurt deze van de „Erpachtgeber“.
De looptijd van de erfpacht contracten varieeren tussen de 50 en 99 jaar, als huur betaalt de „Erbpachtnehmer“ de zogenaamde „Erfpachtzins“. De Erfpacht zal aan de kosten voor het levensonderhoud en de inflatievergoeding , (Lebenshaltungskosten index ) aangepast worden.
Het land kost dus niet meteen iets. Het bedrag (Erbpachtzins) is meestal drie tot vijf procent per jaar van de grondwaarde. (Afhankelijk of de Erbpachtgeber een sociale instantie (kerken enzv ) is of een particuliere “Erbpachtgeber”
Dus is “Erbpacht” eigenlijk alleen maar interessant als de rentes voor hypotheken op het moment van het afsluiten van een "Erbpachtvertrag" hoog zijn of dat de koper op het moment te weinig eigen geld heeft om de kavel te kopen. Erfpacht kan ook een nadeel zijn als u uw huis weer wilt verkopen
De verkoop van het onroerend wordt moeilijker als de resterende looptijd van het erfpacht contract nog maar kort is.
Sommige banken staan kritisch tegenover de financiering van een huis op een erfpacht kavel
Voorbeeld
Een kavel kost € 100.000 en een rente van acht procent zou moeten worden betaald aan de bank (Inkl. 1% maandelijkse aflossing) dus +- 750 euro.
Bij een rente van 2,5 procent (een procent aflossing) bedraagt de maandlast ongeveer 290 euro.
Bij een erfpacht tot twee procent (hier zonder aflossing) zou dezelfde kavel ongeveer 160 euro per maand kosten.
Mogelijk ook interessant voor u :
De ontwikkeling van de huizenprijzen in Duitsland in 2025- Woningen in Duitsland worden weer betaalbaarder
Een oud huis kopen in Duitsland ?- Het einde voor gas- en olieverwarmingen in Duitsland – het nieuwe Bouwbesluit ( GEG)
Bij de aankoop van een huis in Duitsland: Verplichting om een huis te moderniseren bij aankoop of erfenis- Tien juridische aandachtspunten bij het overnemen van een camping in Duitsland
- Het Gebäudeenergiegesetz (GEG)´ Duitse verwarmingswet
- Ontwikkeling van de huizenprijzen in 2023 in Duitsland
- Wat verandert er voor huiseigenaren en kopers in 2024?
- Welke informatieverplichtingen heeft de verkoper van onroerend goed in Duitsland?
Bedenk dat een makelaar meestal niet onafhankelijk is als het de makelaar van de verkopende partij is. Vraag om meer informatie over onze aankoopbegeleiding bij de aankoop van een huis in Duitsland 
Uw droom - onze zorg !
Nieuwe Wetgeving energiebesparingsverordening in Duitsland – de ENEV 2014
Er is nu duidelijkheid over de nieuwe wetgeving.
Zeer belangrijk voor kopers van bestaande woningen in Duitsland is de nieuwe wetgeving en daarmee verbonden de verplichting tot energetische sanering van bestaande woningen. Dus let op, informeer je goed !
Download hier de tekst (Pdf bestand) enev2014
Lees meer over de renovatie- en sanering van bestaande woningen hier
Energie bespaarings verordening (EnEV) : Geldig vanaf 1 mei 2014
Gezien de stijgende energiekosten wordt de energie-efficiëntie van gebouwen steeds belangrijker.
Dus nu speelt voor huurders en kopers van onroerend goed, het verbruik van elektriciteit en warmte een cruciale rol. Om de juiste maatregelen voor de renovatie in deze context te treffen, hebben de Duitse wetgevers de Energie Bespaarings verordening (EnEV) met de invoering van verplichte energie-certificering van vele gebouwen besloten.
Het energieprestatie certificaat moet bij de geplande verkoop of verhuur potentiële kopers of huurders in advertenties, brochures enzv. worden gepresenteerd.
Het heeft een directe impact op de concurrentiepositie van een woning op de vastgoedmarkt. Het energie prestatie certificaat heeft vele voordelen. Ten eerste, het maakt voor kopers en huurders het energie verbruik transparant en ten tweede profiteren eigenaren van gebouwen door middel van energie-efficiënte renovatie de aantrekkelijkheid van hun pand te kunnen verhogen.
Woningen worden dan ingedeeld in energie-efficiëntie klassen en er bestaat een verplichtung voor makelaars en eigenaars van onroerend goed deze ook in brochures en op het internet aan te geven.
De nieuwe ENEV 2014 is verplichtend vanaf 1.mei 2014
Verplichting voor de energetische sanering van bestaande woningen:
Lees meer
Lees meer over de renovatie- en sanering van bestaande woningen hier
Een huis kopen in Duitsland
Het kopen van een woning is voor de meeste mensen de grootste investering van hun leven..
En dan nog in een ander land met andere regels en een andere wetgeving
Bereid je dus goed voor en kijk eerst wat uw financieele dragkracht is. Dit voorkomt teleurstelling.
Hypotheken in Duitsland zijn goedkoper
Waarom Droomhuisduitsland ?
De website én het weblog zijn door ons opgezet met als voornaamste doel het vertrouwen te krijgen van mensen die een huis zoeken in Duitsland, want dat is de voornaamste drijfveer. Wij zijn geen makelaars maar weten wat het is om helemaal vanaf nul te beginnen, uit te zoeken wat er allemaal bij komt kijken.
Nog niet zo lang geleden hoorde ik van iemand dat het hen afgeraden was om met Nederlandse bemiddelaars in de grensstreek in zee te gaan omdat deze hun eigen belang op de eerste plaats zouden stellen en de prijs opdrijven.
Hier goed over nadenkend kan ik me voorstellen dat dit voorkomt maar denk dat het hier gaat om bemiddelaars aan de Nederlandse kant van de grens, welke samenwerken met Duitse collega´s en hiermee afspraken maken onder het motto ´voor een Nederlander is het altijd goedkoop, die betaalt dus toch wel´
Misschien dat het aan deze kant van de grens ook voorkomt maar ik kan u verzekeren dat de prijzen, welke u op onze website ziet, die zijn van de Duitse makelaars waarop wij geen enkele invloed hebben. En als wij al invloed op de prijs zouden hebben dan zou deze lager uitkomen…
Het motto dat wij, o.a. in ons logo, voeren is ´Uw droom, onze zorg´ en dat nemen wij serieus! Uw belang komt op de eerste plaats hetgeen wij tonen door snel te reageren, vrijblijvend vragen te beantwoorden en tijd voor u te nemen. U hoeft alleen maar een huis uit te zoeken, wij adviseren u over al het andere. Wij verdienen uw vertrouwen en doen daar iets voor!
Inmiddels hebben wij meer dan 210 Nederlanders bij de aankoop van een huis in Duitsland mogen begeleiden !
Een Duits huis is vaak grooter dan u denkt!
Vaak levert de berekening van de woonoppervlakte een verschil ten opzichte van de berekening van de makelaar. Dit kan komen doordat er een aantal regels zijn voor de berekening die verschillen met de Nederlandse methode.
Een aantal ruimtes worden niet meegeteld zoals niet verwarmde serres (Wintergarten), kelderruimtes enzv.
Bij andere ruimtes telt de woonoppervlakte pas mee als de plafondhoogte hooger is dan 2,00 meter (schuine wanden) De vloeroppervlakte is dus groter.
Vissen over de grens……?
Vissen over de grens……..
In Nederland gevestigde makelaars gedragen zich vaak nog erger in Duitsland dan de ergste Duitse makelaars omdat ze zich hier vrij voelen en denken dat hier alles mag.
Vaak beheersen ze de taal bijna niet eens en kennen de valkuilen niet. De huizen pikken ze van de Duitse makelaar sites en plakken ze op hun site (vaak blijven ze daar ook staan als de huizen al lang verkocht zijn)
Of een eigenaar kan zijn huis niet via een Duitse makelaar verkopen, bijvoorbeeld omdat het te duur is , op de verkeerde locatie staat of in een slechte staat is maar meestal omdat de vraagprijs te hoog is….. (… daarvoor kan de Duitse makelaar het niet verkopen)
Nou dan probeert hij het via een in Nederland gevestigde makelaar want die zal wel een landgenoot kunnen vinden die het voor een te hoge prijs
wil kopen. In de eerste emigratie hype ( vanaf 2000 ) hebben Nederlanders veel te veel geld voor de huizen hier betaald.
Deze huizen komen nu weer op de markt (door scheiding enz) en dan willen de verkopers natuurlijk weer de aankoop prijs plus de kosten koper en de verf die ze gebruikt hebben van de nieuwe koper terug hebben. U zult geen Duitse bank vinden die dan meer dan 60 tot 70 % van de aankoop prijs wil financieren.
En dan al die mensen die hier een huis gekocht hebben en dan denken dat ze het allemaal nu wel weten en ook nog eens een makelaardij starten…..
Wij hebben de wijsheid niet in pacht en wij maken het ook niet mooier dan het is maar zullen u wel op de valkuilen attent maken.
Wij zijn niet de ene minuut verkoop makelaar met veel informatie over emigratie en – als uw droomhuis niet in ons bestand zit – de andere minuut aankoop makelaar.
In principe kunt u ieder huis van iedere makelaar zonder meerkosten voor u via ons kopen maar wel met de ervaring van meer dan 20 jaar op de Duitse woningsmarkt Wij hebben geen enkele verplichting tegenover geen een makelaar in de grensregio, wij blijven onafhankelijk en voorkomen daarmee ook een belangenverstrengeling
De Duitse huizenprijzen stijgen verder
De huizenmarkt in Duitsland profiteert van de nog steeds groeiende navraag naar woningen. Volgens de Deutsche Bank werden Duitse huizen gemiddeld ruim 6 procent duurder.
Ook investeerders worden actiever omdat de huizenmarkt aantrekkelijker is dan de obligatiemarkt.
Vooral in de stedlijke gebieden verwacht men een prijsstijging van +- 7%
De lage rentes maken het makkelijker om een woning te kopen
Wetgeving energie besparing in Duitsland
Recente reacties