Berichten in categorie: Bouwen in Duitsland-Nieuwbouw in Duitsland

Wat verandert er in 2016 ? De nieuwe energie besparings verordening (ENEV)

Hogere energie-eisen voor nieuwe gebouwen in Duitsland

Het volgende niveau van de energiebesparing verordening (ENEV) treedt in werking op 1 januari 2016. Dus vanaf dan zijn er weer hogere eisen voor de nieuwbouw van woningen van toepassing.

De thermische isolatie van een nieuwbouw moet nog eens om 20 procent verbeterd worden, de maximale energiebehoefte in kwh per m2 woonoppervlakte moet om 25% verminderd worden.

Deze regels gelden voor alle klanten die de bouw vergunnings aanvraag (Bauantrag) na 1 januari 2016 indienen.

Wie dit al in 2015 gedaan heeft maar pas in 2016 begint te bouwen is deze nieuwe wet niet van toepassing.

Verplichting tot het aanbrengen van rookmelders in Duitsland

In de meeste Duitse deelstaaten zijn de bewoners en huiseigenaren wettelijk verplicht om rookmelders te installeren. Let op : Dit is nogal afwijkend per deelstaat.
Bv. in Niedersachsen bestaat er een verplichting in kinderkamers, slaapkamers en in de hal voor het aanbrengen van rookmelders tot 31-12-2015, voor een nieuwbouw al sinds 1-11-2012

Lees meer:  Link opent in een nieuw venster

Meld u aan voor onze nieuwsbrief

Bouwen in Duitsland – Ook een afwijking is al een gebrek

Een mankement aan een werk is ook dan een gebrek, als een afwijking van de overeengekomen hoedanigheid ervan niet leidt tot mindere deugdelijkheid

Een bouwprestatie geldt normaliter als vrij van gebreken, als het werk de tussen opdrachtgever en opdrachtnemer overeengekomen hoedanigheid vertoont.

Maar geldt dit ook, als een afwijking van deze overeengekomen hoedanigheid de waarde noch de deugdelijkheid van de prestatie nadelig beinvloedt? Volgens een recentelijke uitspraak van de Bundesgerichtshof moet een mankement aan een werk zelfs dan als gebrek worden beschouwd, als een afwijking van de overeengekomen hoedanigheid ervan niet leidt tot waardevermindering of tot afbreuk aan de deugdelijkheid van het werk.

Afwijkende zandkorreling

In het concrete geval maakte de opdrachtnemer voor de aanleg van de bestrating van een oprit gebruik van een andere zandkorreling dan contractueel met de opdrachtgever was overeengekomen, te weten in plaats van een korreling van 0/5 een korreling van 2/5, en die heeft een geringere maalfijnheid. Drie jaar na oplevering vertoont de bestrating in de omgeving van de rijstroken gebreken in de vorm van loszittende straatstenen. Vervolgens sommeert de opdrachtgever de opdrachtnemer onder verwijzing naar de afwijking van de overeengekomen korreling het mankement te komen verhelpen.
Schadevergoeding

De opdrachtnemer weigert aan het verzoek te voldoen en beweert, dat het gebrek niet te wijten is aan het gebruik van een afwijkende zandkorreling, maar integendeel veroorzaakt is door de opdrachtgever; die zou verzuimd hebben om na oplevering van het werk, zoals te doen gebruikelijk, ook achteraf nog regelmatig zand in de voegen te vegen. De opdrachtgever ontkent dit en eist van de opdrachtnemer de oprit bij te werken en uiteindelijk schadevergoeding van € 125.658,23.

En wordt door de uitspraak van de Bundesgerichtshof in het gelijk gesteld. Een prestatie is zelfs dan onvoldoende, aldus de rechters, als de afwijking van de overeengekomen hoedanigheid de deugdelijkheid ervan niet nadelig beinvloedt.

Auteur / bron : Udo Croonenbrock van Strick,Rechtsanwälte&Steuerberater - Met vriendelijke toestemming van het kantoor Strick
Link

Erfpacht in Duitsland

Erfpacht in Duitsland

Een huis kopen (- of bouwen) zonder ook de grond te kopen?
Dit is in Duitsland mogelijk doormiddels van erfpacht.

De toekomstige koper huurt de grond en bouwt een huis, (Of koopt het bestaande huis) aldus de woning bouwer (of koper) zal het geld sparen voor het land.
Maar wat aantrekkelijk lijkt op het eerste gezicht, heeft ook financiële risico's.

We leggen uit waarom het beter kan zijn, niet alleen een huis, maar ook het land te kopen (Indien mogelijk…)

Een Erfpachtovereenkomst is een permanente verplichting voor de „Erbpachtnehmer“

Meestal kunt u erfpacht kavels van sociale instellingen zoals stichtingen, kerken en gemeentes verkrijgen. De „Erbpachtnehmer“ wordt dus niet eigenaar van de grond, maar huurt deze van de „Erpachtgeber“.
shakehands
De looptijd van de erfpacht contracten varieeren tussen de 50 en 99 jaar, als huur betaalt de „Erbpachtnehmer“ de zogenaamde „Erfpachtzins“. De Erfpacht zal aan de kosten voor het levensonderhoud en de inflatievergoeding , (Lebenshaltungskosten index ) aangepast worden.

Het land kost dus niet meteen iets. Het bedrag (Erbpachtzins) is meestal drie tot vijf procent per jaar van de grondwaarde. (Afhankelijk of de Erbpachtgeber een sociale instantie (kerken enzv ) is of een particuliere “Erbpachtgeber”

Dus is “Erbpacht” eigenlijk alleen maar interessant als de rentes voor hypotheken op het moment van het afsluiten van een "Erbpachtvertrag" hoog zijn of dat de koper op het moment te weinig eigen geld heeft om de kavel te kopen. Erfpacht kan ook een nadeel zijn als u uw huis weer wilt verkopen
De verkoop van het onroerend wordt moeilijker als de resterende looptijd van het erfpacht contract nog maar kort is.

Sommige banken staan kritisch tegenover de financiering van een huis op een erfpacht kavel

Voorbeeld
Een kavel kost € 100.000 en een rente van acht procent zou moeten worden betaald aan de bank (Inkl. 1% maandelijkse aflossing) dus +- 750 euro.
Bij een rente van 2,5 procent (een procent aflossing) bedraagt de maandlast ongeveer 290 euro.
Bij een erfpacht tot twee procent (hier zonder aflossing) zou dezelfde kavel ongeveer 160 euro per maand kosten.

Bedenk dat een makelaar meestal niet onafhankelijk is als het de makelaar van de verkopende partij is. Vraag om meer informatie over onze aankoopbegeleiding bij de aankoop van een huis in Duitsland   Uw droom - onze zorg !

Een Duits huis is vaak grooter dan u denkt!

Vaak levert de berekening van de woonoppervlakte een verschil ten opzichte van de berekening van de makelaar.  Dit kan komen doordat er een aantal regels zijn voor de berekening die verschillen met de Nederlandse methode.

Een aantal ruimtes worden niet meegeteld zoals niet verwarmde serres (Wintergarten), kelderruimtes enzv.

Bij andere ruimtes telt de woonoppervlakte pas mee als de plafondhoogte hooger is dan 2,00 meter (schuine wanden) De vloeroppervlakte is dus groter.

 

Duitsland heeft aantrekkelijkste vastgoedmarkt van Europa

….dit blijkt uit een recent Brits onderzoek.
Onder andere is het aantal bouwvergunningen voor nieuwe woningen in 2012 vergeleken met 2011 om 4,8 % gestegen.
Lees meer

Nieuw record in zonnestroom in Duitsland

Volgens de “Bundesnetzagentur”, de Duitse overheidsinstantie voor energie, is er een opzienbare toename van zonnepanelen in 2012 geweest.
De toename van het totaal geeinstalleerde vermogen in 2012 was maar liefst 7,6 gigawatt!
Er zijn ook weer nieuwe interessante subsidie mogelijkheden voor de renovatie en energetische sanering van bestaaande eengezins woningen.
Voor meer vrijblijvende informatie bel of mail naar ons

Nieuwbouw in Duitsland – Informatie over nieuw bouwen

Een huis bouwen
Net als in Nederland zijn in Duitsland allerlei zaken in wettelijke voorschriften en normeringen vastgelegd. Voor een deel zijn de normen “Bundesweit” maar voor een deel worden ze ook door de deelstaten vastgesteld. Een en ander kan het voor een leek ondoorzichtig maken. Een eerste advies is dan ook om er vooral niet te snel van uit te gaan dat Duitse regels wel min of meer hetzelfde zullen zijn als die in Nederland. Een tweede en zeker zo belangrijk advies is, om goed rekening te houden met de soms’ aanzienlijke verschillen in bouwstijl en -kwaliteit tussen Nederlandse en Duitse woningen. Duitse aannemers bouwen in het algemeen meer solide, en ook meer “zichtbaar” solide — en vreemd genoeg desondanks vaak tegen lagere kosten – dan veel van hun Nederlandse collega’s. Werk alleen met Nederlandse architecten en aannemers als u zeker weet dat deze de Duitse stijl en kwaliteit voldoende kunnen volgen; anders eindigt u wellicht met een huis dat u t.z.t. op de binnenlandse markt slechts met moeite kwijt zult raken.
Over uw aansprakelijkheid – en de mogelijkheden om die af te dekken — tijdens bouw of verbouwing kunnen wij u adviseren.
Er zijn in beginsel drie manieren om zelf een huis te bouwen: met een projectontwikkelaar, met een aannemer en met een architect.

Projectontwikkelaar (Bautrager)

Een projectontwikkelaar koopt zelf een bouwperceel en ontwikkelt daar in principe zelf de plannen voor. Daarbij kunt u ook denken aan kleinschalige projecten van bijvoorbeeld een twee-onder-een-kap woning. Het kan ook zijn dat hij wacht met de bouw totdat hij een koper gevonden heeft die dan nog allerlei wensen kan inbrengen, of zelfs het hele woningtype nog kan kiezen. Als u in de krant leest dat het om Schlüßelfertig gaat, wordt vaak deze vorm van huizenbouw bedoeld.
De kosten van de bouwtekening deelt u dus min of meer met anderen die net zo’n huis gebouwd hebben of gaan bouwen. Ook zal het bestek gedetailleerd zijn uitgewerkt, zodat de afspraak over wat geleverd wordt duidelijk vastligt. In principe bouwt u tegen een vaste overeengekomen prijs.
Een belangrijk aspect is dat het in aanbouw zijnde huis eigendom is van degene die eigenaar is van de grond. Om risico te vermijden moeten het moment van overdracht in het Grundbuch en de betaling van de bouwsom dus op elkaar afgestemd zijn. Meestal is dit geregeld in de Makler — und Bautrager-verordnung.

Aannemer (“Generalunternehmer”)

Door in zee te gaan met een Generalunternehmer kunt u een huis bouwen op een perceel dat u zelf gekocht hebt, soms ook van deze General unternehmer.
Als u veel zelf kunt doen bespaart u uiteraard geld. Deze eigen werkzaamheden moet u met de aannemer vastleggen als Eigenleistungen.
Het voordeel van bouwen met een aannemer is de vaste, vooraf overeengekomen, prijs en het feit dat u geen last heeft van allerlei planningszaken, onderlinge afstemming tussen alle bouwdisciplines, logistieke problemen etc.
Het nadeel is dat ontwerp, bouw en kwaliteitscontrole in een hand liggen waardoor u een grote afhankelijkheid t.o.v. uw aannemer krijgt. Een tweede nadeel is dat u een contract heeft, waarop zonder medewerking van de andere contractpartij, geen wijzigingen kunnen worden aangebracht.
Let op! In de zeer competitieve Duitse bouwmarkt kan het goed voorkomen dat u een op het eerste gezicht uiterst voordelige offerte onder ogen krijgt, waarin echter bij nader inzien elke ook maar enigszins luxe voorziening ontbreekt. Later alsnog door u opgedragen verbeteringen en aanvullingen kunnen net als in Nederland, dan voor onvoorziene en zeer forse bijkomende kosten zorgen waarvoor in de financiering dan uiteraard niet was voorzien. Overleg offertes dus altijd uitgebreid met een architect of leg deze voor aan een Verbraucherzentrale.

Architect

Een architect is in Duitsland niet diegene die alleen het huis ontwerpt en al dan niet bij de bouw regelmatig even komt kijken. Een Duitse architect voert namens u de hele regie over de bouw. Dit houdt onder meer in dat hij per deelopdracht een uitvoerder zoekt. Vandaar dat u zich bij de keuze van een architect niet alleen moet laten leiden door zijn artistieke kwaliteiten maar ook door zijn vermogen om een bouw te leiden, de ondersteuning van zijn administratieve staf, en zijn discipline om binnen de begroting te blijven. Vraag dus altijd referenties van adressen waar hij het ontwerp en de bouwregie heeft gedaan en trek deze referenties ook na. Omdat allerlei voorschriften op Bundesland-niveau zijn geregeld verdient het aanbeveling een architect uit dat Bundesland te kiezen. Als u een architect uit een ander Bundesland kiest, is het verstandig om uitdrukkelijk te vragen naar zijn kennis van die voorschriften.

Kosten van de architect

De kosten van de architect en zijn te leveren inspanning zijn wettelijk vastgelegd in de zogenaamde HOAI-voorschriften. De variabelen voor de prijs zijn: de complexiteit van het te realiseren pand; de bouwfase (alleen een schetsontwerp, tot en met de bouwvergunning, of ook de bouwbegeleiding); en de bouwsom. Een vierde variabele is een vrij te onderhandelen tariefcode (HOAI-Honorarsatz), waarbij een toparchitect een hogere tariefcode zal hanteren dan een architect die graag op een bepaalde markt zich een plek wil verwerven.

Bouwvergunning
Het bouwplan wordt ingediend bij de Stadtverwaltung die het (met een advies) doorstuurt naar de Kreisverwaltung. Hier volgt nog eens een toets of u zich aan de bouwnormen, rooilijnen etc. hebt gehouden. Een schoonheidscommissie is er niet.

Kwaliteitsgaranties
Bij een nieuw gebouwd huis heeft de bouwer 5 jaar lang na de oplevering de verplichting om gebreken te herstellen. Het betreft hier dwingend recht; contractbepalingen met een kortere termijn zijn nietig. Ook als in een Bautragerverordnung een kortere termijn staat, is dat ongeldig, want strijdig met de wet die de Algemene Geschaftsbedingungen regelt.

Garantie en materiële gebreken vriiwaringstermijn
De verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde woning is tot vijf jaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost. De vrijwaringstermijn gaat in op het tijdstip van woningoverdracht of de oplevering van een huis en niet op het tijdstip waarop het koopcontract is gesloten.

Vrijwaringsrechten

In principe heeft u als koper van een nieuwgebouwd onroerend goed de volgende vrijwaringsrechten:

• Aanspraak op reparatie.
• Aanspraak op prijsverlaging of schadevergoeding.
• Aanspraak op annulering, waarbij het koopcontract dus wordt opgezegd.
• Aanspraak op een voorschot voor het verhelpen van gebreken, als de verkoper zijn plichten in deze niet binnen een redelijke termijn nakomt.

Uitsluiting van vrijwaring
Koopt u een bestaande woning, die meer dan vijf jaar geleden gebouwd is, dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring afgezien en dit is ook wettelijk toegestaan. Dat betekent, dat u geen van de bovenstaande rechten tegenover de verkoper kunt laten gelden. Een nauwkeurige inspectie van het te verwerven object is daarom noodzakelijk en aan te bevelen. Worden voor u echter gebreken aan het huis opzettelijk verzwegen, dan bestaan er ongeacht het bovengenoemde wel degelijk vrijwaringaanspraken. De bewijslast hiervoor is echter zeer moeilijk.

Copyright :www.droomhuisduitsland.com

Subsidie regelingen voor de renovatie van bestaande huizen in Duitsland in 2012

Met ingang van het jaar 2012 zijn er weer nieuwe subsidie regelingen voor de renovatie van bestaande woingen in Duitsland van toepassing.
Onder andere kunt u :
Subsidie aanvragen voor de begeleiding bij de verbouwing volgens de ENEV standard.
(Vergoeding tot max. 50% -max.4000,- euro- (..van de daadwerkelijke kosten voor de begeleiding) en dan alleen voor een door u zelfs bewoonde woning
1. Een subsidie van max 3750,- als de sanering voldoet aan de standard
2. Een subsidie van max. 15.000,- euro als de sanerings maatregelen voldoen aan de nieuwste wetgeving
Daarnaast hebt u recht op een goedkope hypotheek tot max. 75.000 euro met een rente percentage vanaf 1% ! met een looptijd van max. 30 jaar.

toename bouwvergunningen in Duitsland

Het aantal bouwvergunningen is in 2011 fors gestegen
Lees meer:
Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) wurden im 1. Halbjahr 2011 Baugenehmigungen für 108.600 Wohnungen erteilt. Das sind 27,9 Prozent mehr im 1. Halbjahr 2010.

Insbesondere der Bau von Wohnungen in Einfamilienhäusern (+ 30,4 Prozent) und in Mehrfamilienhäusern (+ 30,2 Prozent) nahm enorm zu. Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern war nur ein Anstieg von 16,5 Prozent zu verzeichnen. Die Entwicklung beruht auf der steigenden Anzahl von Genehmigungen für nichtöffentliche Bauherren.
Bron:

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten